城市新区基准的价编制的若干问题.PDFVIP

城市新区基准地价编制的若干问题 赵吉禄 （大连天石不动产顾问有限公司） 一、 基准地价体系的建立与技术特征 上世纪九十年代初，全国地级市开展了第一轮的基准地价编制，在全面推开前，当时的国家 土地局分南方、北方、西部挑选了包括厦门、抚顺、兰州等几个城市作为试点，试点经验在全国 范围广泛交流，为后续的编制工作提供了宝贵的实务经验。这一轮的编制虽然有了技术规程，但 在实务操作上主要依托几个试点城市积累的编制经验。城市基准地价编制的覆盖范围主要分布在 建成区，从当时的城市建设水平和经济发展状态看，基准地价是在没有地产市场支撑的情况下， 对城市土地利用质量从空间上进行了评价，评价结果更多地是体现城市政府对基础设施和公用设 施的投入在地域上的差异。 大陆地区基准地价的编制的技术思路和评价体系是基于这个前提搭建的，虽然随着从上世纪 九十年代中期蓬勃兴起的第一轮城市化建设热潮和随之相伴的土地市场的发展，基准地价的技术 体系框架在逐步完善、深入，但原先搭建的核心思想没有产生大的变化。 级差收益测算 土地定级 级别地价 修正体系 基准地价 交易样点评估 基准地价成果包含土地级别和级别价格二部分，另外还有配套使用的修正体系。从国土资源 1 管理角度看，基准地价在城市土地市场的建立、完善、演进过程中，发挥了非常重要的作用：  在起步阶段主要用于指导对 “三资”企业的土地使用费征收工作；  紧接着在城市土地有偿使用制度的探索建立过程中，提供了价格量化的基准；  随着房地产业的兴起和发展，城市基准地价才正式走上了核心引领的位臵，目前 的基准地价在土地的一级市场中，起着标杆和方向的作用。 土地使用制度的改革不断深化，尤其是供地方式的转变，基准地价与供地政策密切配合，为 建立规范有序的土地市场发挥了不可替代的作用。随着房地产业的逐步成熟，土地使用权的流动 已呈现出明显的市场特征，丰富多样的市场地价信息逐步融入到基准地价编制过程中，推动着基 准地价编制的技术路径也在呈多样化趋势，从定级单元的选择到级别与价格的关联性处理等方 面，又延展出一些新的技术方法。 基准地价体系的应用领域始终围绕着土地管理的主线拓展的，伴随着土地管理要求的提高， 基准地价的技术思路和技术方法也在不断发展，其发展特征体现在，对空间评价不再仅仅局限于 经济层面，而从生态和工程角度对土地利用的适宜性进行评价；对地价标准的控制方面，侧重于 寻找量化政策性地价与市场地价差异的的评价方法；对基准地价的修正体系方面，关注于宗地的 个性特征的标准化模型及描述方式；对区域性基准地价的更新调整，重点探讨土地市场的联动规 律和地区差异间的综合分析方法。 随着第二轮的城市化建设的热潮，设立城市新区已经成为城市扩张中主要的空间策略，在城 市新区的基准地价编制过程中，如何有效发挥基准地价的政策优势，科学合理地培育和引导新区 的土地市场，保障城市新区建设的顺利推进等又面临着一系列的技术难题和工作困惑。对待这些 问题有必要从基准地价的历史作用，基准地价技术体系的优化和完善，以及基准地价编制程序的 重新设计等方面进行一些研究探索，以期建立一个与时俱进的基准地价编制模式。 二、 城市新区的用地特征与编制难点 目前，全国范围正在兴起“第二轮城市化”热潮，根据专家学者的研究分析，此轮城市化叠 加了城镇化、工业化、信息化等几个方面的力量，呈现了明显的 “野蛮”扩张态势。由于地区经 济社会发展的不均衡，当西部地区正处于加速工业化进程时，中部地区已进入了工业化中期，而 沿海发达地区已经开始步入后工业化时期，汇总各地区的发展规划和建设动态，可以看出，尽管 每个地区经济发展阶段不同，但城市化发展的策略却有一个共同点，就是“新区战略”。 2 “新区战略”就是跳离原先的主城区范围，选择一些土地取得成本相对宜控的区域，围绕着 某个发展主题，如新兴产业聚集区、大学城、软件园等，