中驰地产2010年娄底市阳光香山红叶下阶段营销报告_1.ppt

围墙更换建议 更换现有的围墙外立面，宣传内容简洁、明了，提升项目昭示性及品质感。建议做高，增强招示性。 项目周边形象杂乱，项目招示性不强，建议在营销中心临街马路两边设置50米距离的路旗。增强项目昭示性及热销氛围的同时，对周边杂乱形象具有一定的遮掩效果。 内容：建议结合项目优势及买点做为主力营销推广内容。 销售氛围营造建议 营销中心导视系统建议 营销中心的位置与临街面成凹形，被二边建筑遮挡，昭示性不强。 建议在临马路位置设置导视牌，增强项目昭示的同时，指引营销中心位置。 营销中心入口形象差，广场较为空旷。 建议1：在广场二边设置绿化带（有一定高度的盆栽），一定程度上与周边二栋建筑区隔的同时，又与项目主题：景观大盘相结合。 建议2：在临马路的入口外设计保安厅，指示来访客户停车的同时，增强项目形象。最重要的是，成本不高。 营销中心前庭打造建议 营销中心建议更换全布料沙发或坐椅，增加客户舒适度，让客户停留时间更久点。 建议入口玻璃墙挂窗帘，丰富色调、调和氛围、突显品质。 营销中心白炽灯，使营销中心氛围过冷，建议营销中心灯光利用暖色调，增强销售氛围。 营销中心内部销售氛围 建议更换布面沙发/坐椅，增加客户舒适度 建议安装窗帘 营销中心内部销售氛围 1） 销售信息、卖点展示。 现场增加形象广告装饰\吊旗\信息展架，突显项目卖点、优惠活动等信息，周时增加现场销售氛围。 2） 人气氛围打造 客户来访不易，任何来到现场的“客户”（含踩盘）都要为现场尽可能的做出贡献——“人气”，让客户在现场逗留足够的“时间”。 3） 销售现场各部分和人员的配合 其次，是现场音乐的选择和工作人员的配合，一切原则就是让现场“动起来”。打假电话、扮客户、合作部门（财务等）的配合等，共同促进客户的现场成交。 卖点、促销信息 营销中心功能分区建议 沙盘 前台 项目展架区 分区模型 办公室 洗水间 洽谈区 制定销售人员每周的跑盘计划，对于市场上的竞争楼盘进行每周一次的信息更新。 每月一次相关主题的培训讲座，保证销售人员与客户的零距离沟通，保证销售人员对客户心理的充分把握，培训主题例如： 市场的培训 区域规划的培训 政策的相关培训 定期的培训保证销售人员与客户的零距离沟通 销售线 园林展示建议 项目一期园林绿化打造过于简单，严重影响目前营销。 如不能在一期园林细节加强打造或改进的前提下 中驰建议：提前打造项目核心景观，重拾客户购买信心以及对项目形象改观，为二期产品热销做铺垫。 销售引导期 时间：2010年9月初—10月底，2个月 阶段目标：三房40套、顶层复式6套，预计回款1770万元。 营销主题： 一口价，首付二、三万 6套特价房庆祖国华诞62年！ 3房\复式：教师节，教师购房多重礼！ 商业：热烈庆祝某某（商业）入驻香山红叶，购房有好礼！ 拓客渠道及推广： 线上推广：户外更换、楼体广告、短信群发 线下拓客：营层营销、外展点（DM单张派发）、扫楼搜客（组织团购）、蹲点竞争楼盘售楼部、中驰资源转介 需要发展商的支持： 1、价格策略调整审核批复；2、1号栋外立面脱架；3、打造核心景观； 4、主力店招商，商业街打造 7月 8月 9月 10月 11月 重点强销期 12月 一口价，首付二、三万！ 对于发展商而言，降低首付门槛只会为项目带来双赢，表面上在短期内为置业客户降低购房门槛，尤其是针对资金不足又想一步到位，购买舒适型产品的客户；而实际发展商并没有降低利润的风险，反倒更能促进销售，盘活资金。 降低购房客户入住首付，建议优惠如下： 3房户型产品: 总价分析（优惠后价格） 户型 3房72套 复试9套 面积㎡ 134-136 140-141 202-237 套数 39 33 9 总价范围(万） 31-35 36-41 52-57 方案一：项目3房产品折后总价31-41之间，大多集中在30多万。第一次购房，首付三成，其中二成首付交房时交付。购房时，只需交付一成首付，其3万多。 方案二：客户与发展商签订精装合同，总价提高，首付提高。私下客户与发展商签订要求毛胚房源，首付总价减去精装价格，付首减少。 例：31万房源+精装价格10.72万（800元/㎡×134㎡）＝房源总价41.72万、首付三成：12.516万 实际首付：12.516万-10.72＝1.796万 教师节，教师购房多重礼！ 总价分析（优惠后价格） 户型 3房72套 复试9套 面积㎡ 134-136 140-141 202-237 套数 39 33 9 总价范围(万） 31-35 36-41 52-57 操作方法： 项目总价31-57万之间，优惠一个点折扣3100-5700元之间，建议教师节当天，客户凭教师证购买，赠液晶电视一台，如不选择礼品，可直接优惠1个点的折扣。