泰州中国医药城项目市场研究报告 p.ppt

东方小镇 东方小镇基本信息 整个小区是分五期开发的,一期开发的11栋小高层，绿化率百分之53.7，景观率高达74.6% 一期共有616户，面积从50平米到126平米之间，有宽敞的三房、典雅的两房和精致的一房，共9种户型可供选择。2009年7月底开盘，局项目施工人员介绍，一期房源为药科城内部职工用房，不对外销售，内部售价约为4300元/㎡，带装修。 后期别墅（双拼、联排）共188个单元；花园洋房共40个单元；高层共33个单元。 特色：在功配置上设有6万多平米的商业街区，其中步行街、特色餐饮、咖啡厅、健身中心、银行、超市、幼儿园等设施一应俱全。 泰州房地产市场 在售项目分析 * 多层 小高层 高层 别墅 恒景国际花园 ☆ ☆ ☆ 左岸名都 ☆ ☆ ☆ 上海大花园 ☆ ☆ 金水湾 ☆ ☆ ☆ 世茂河滨花园 ☆ ☆ ☆ ☆ 东方小镇 ☆ ☆ ☆ ☆ 注：蓝色为在售房源，绿色为即将推出房源 地块周边在售项目在售房源以多层物业为主，零星小高层与别墅物业，暂无高层物业在售。 区域内左岸名都、金水湾、世茂河滨花园三个项目近期将推出小高层、高层类房源。 据东方小镇工地管理人员透露，该项目可能在7月份首先推出多层,小高层和高层房源。 区域市场主要供应多层物业 泰州房地产市场 在售项目分析 * 除左岸名都外，地块周边项目月均去化面积均在2000㎡以上，其中世茂滨河花园月均去化面积达到了4500㎡以上。 地块周边项目体量较大，恒景国际花园、上海大花园、世茂滨河花园三个项目体量均在300000万㎡左右。 地块周边项目剩余总体量约75万㎡左右，市场待消化量较大。 城南竞争项目供应体量较大，并且多数处于开发初期，未来潜在开发量较大 泰州房地产市场 在售项目分析 * 多层 小高层 高层 恒景国际花园 7600 7800 左岸名都 4980 上海大花园 5880 金水湾 6380 6550 世茂河滨花园 6000 东方小镇 4300（精装） 地块周边在售房源主要为多层房源，辅以少量小高层房源。 地块周边项目多层销售价格除左岸名都外基本在6000元/㎡左右，其中恒景国际花园多层房源销售均价达到了7600元/㎡，此外区域内同一项目的多层房源销售均价与小高层房源销售均价差价不大，差价范围在200-300元/㎡之间； 目前城南区域均价为6000元左右，药城周边约在3500-4000元。 泰州房地产市场 在售项目分析 * 地块周边在售项目以地缘性客群为主，产品需求偏好多层 购买者 描述 泰州本地消费群 大多数本地购房群体倾向于行政区和CBD区，对本区域接受度较低； 拆迁户 由于前几年加速城市改造，产生大量因拆迁引起的刚性需求在整体购房群体中较大比重； 教师及公务员 城南是政府行政中心，公务员购房是主力群体；药城未来也有文教区的规划，未来教职工也将是主要购房群体之一； 周边乡镇客户 高港区和泰兴的城市化进程购房者也是城南的购房群体之一； 外地人 药城工作的外地人群。（在世茂河滨花园的购房群体中占一定比重） 市场特点 产品形态 目前城南购房者偏好多层，小高层高层的接受度不高 面积需求 城南地区50%为改善型需求，110-130平米的三房接受度较高 均价 目前周山河地区均价为6000元左右，药城区域没有商品房供应，但从企业职工房市场了解，区域均价约为3500-4000元左右。 泰州房地产市场 在售项目分析 * 泰州房地产市场 分析总结 * Part 3 泰州土地市场 土地供应量 成交价格 出让区域 药城出让明细 * 供应加大：07-09年每年出让土地约113万平米（海陵和高港，不含其它县市） 海陵区成交土地中商业用地占近一半比重 泰州土地市场 土地供应量 数据来源：泰州市国土局 * 泰州市平均地价较低，土地价格平稳增长，地价增速低于房价增速 2010年年泰州市全市地价水平为105万/亩，楼面地价为2125元/平米，目前主城区5大板块的均价水平为5500元/平米，无论是房价还是地价泰州均为苏南及苏中地区的价格洼地。 作为同时受到南京、上海两地辐射的新兴城市，泰州低价水平还有较大的增值空间。 （海陵和高港，不含其它县市） 泰州土地市场 土地价格 * 随着泰州城市向南发展的步伐不断加快，近三年土地供应方向也主要集中在城南片区。 未来房地产发展方向也是集中向南，适度向东。 从成交量上来看，老城区土地出让主要集中在城南、城东，城南占近三年土地出让总量的42%。 泰州土地市场 土地成交 * 2009年泰州市医药城区土地出让明细 地块编号 地块位置 占地面积 容积率 建筑面积 用途 成交时间 成交价格 每亩地价（万） 楼面地价（平米） [2009]8-1号 中国医药城大道南侧，泰高路东侧 37050 2 74100 商业 2009.9