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明发商业广场培训教程 房地产建筑基础知识 房地产特征 不可移动性 独一无二性 寿命耐久性 数量有限性 用途多样性 相互影响性 易受限制性 价格高大性 难以变现性 保值增值性 房地产市场分级 一级市场 土地市场即开发商向政府购买土地使用权的市场； 二级市场 房地产增量市场即开发商在土地上进行房屋建造并将新建成的房屋出售给业主的市场 三级市场 房地产存量市场即业主将自己拥有的房屋进行出 租、出售等活动的市场 土地使用权的取得途径 划拨 是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴付补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。除法律、行政法另有规定外，以划拨方式取得土地使用 权的，没有使用期限的限制只限于单位使用，不得以任何形式私自转让，更不允许进行土地使用权的经营行为，如经济适用房、解困房、统建房、军事、教育、国家机关、重大基础设施、医院用地及早期部分土地的取得方式等； 出让 是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，可以依法进行土地的转让、出租或抵押，如商品房等 转让 必须遵守原出让合同有关规定使用土地，不得随意改变用途，期使用年限为出让年限减去原使用者已使用的年限的余期，而且可以依法进行再转让、出租和抵押。 土地使用权出让的方式 协议出让 是指土地的出让方和受让方通过协商的方式有偿出让土地使用权的方式。一般多用于工业以及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目； 招标出让 是指在规定的期限内，由符合条件的单位或者个人，以书面投标形式，竞投某地段土地的使用权，由招标人根据一定的要求，择优确定土地使用者的出让方式。使用于开发性用地或者有较高技术性要求的建设用地； 土地使用权出让的最高年限 居住用地：70年 工业用地：50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 综合或其他用地：50年 土地使用权年限届满时，除非出让合同另有规定或城市规划部门另有规定，土地使用权受让人可以申请续期使用，并重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用出让金，办理土地使用权登记手续。 土地按开发程度划分 生地 是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地 毛地 是指具有一定城市基础设施、但地上有待拆迁安置的房屋的土地 熟地 是指具有完善的城市基础设施土地平整、能直接在其上进行房屋建设的土地 在建工程 现房 七通一平 上、下水通 排污通 路通 电讯通 煤气通 电通 热力通 一平:场地平整 三通一平 通水 通电 通路 一平:场地平整 房地产交易形式 转让 抵押 租赁 房地产购买目的 自用 投资 租金收益 增值收益 商品房的五证两书 五证: 《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》 《商品房预售许可证》 两书: 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》 培训案例之思维模式 道具准备： 白纸、笔（最好为铅笔）、白板（讲师使用）、白板笔 环境： 适合室内进行，要求环境安静、光线良好，并配备相适