2017年0510政策后环京市场运行表现.ppt

* 分区来看，北京13区中有7区成交均价环比下跌，还有两区环比基本持平。其中，西城区均价环比大幅下跌，海淀区均价环比上涨较大。 北京二手房市场表现 北京二手房各城区价格变化 各城区成交均价及环比 数据来源：链家研究院 市场量价变化 * 北京二手房市场表现 北京二手房成交量走势 市场量价变化 2016年以来北京链家周度成交量走势（套） 数据来源：链家研究院 4月第二周，链家成交量692套，环比上周大幅下降，且是除节假日等特殊时点外的历史最低水平，已不足317新政前周度峰值（3月第二周）的15%，新政效应进一步显现。 * 北京二手房市场表现 北京二手房各城区成交量变化 市场量价变化 分区来看，13区中仅亦庄开发区成交量有所增加，西城、门头沟两区成交环比持平，其它各区均出现不同程度的下降，其中石景山区和房山成交环比降幅最为明显。 各城区成交量及环比 数据来源：链家研究院 * 北京二手房市场表现 北京二手房成交套均面积和套均总价 市场量价变化 北京二手房成交套均面积（㎡/套） 北京二手房成交套均总价（万元/套） 数据来源：链家研究院 北京市二手房整体成交套均面积从317新政后，套均面积出现小幅下降，房屋成交套均总价也在持续下降中，伴随着首付比例的提高，大户型产品（五房以上）交易量下降最为明显，市场上大面积房源面临去化难点。 * 近十周新增客源与新增房源增速走势 4月第二周，新增房源与客源处于低位，二者环比降幅分别为15.2%和12%。与新政前周度峰值相比，新增房源下降46.4%，新增客源下降65.7%，市场供需矛盾趋于缓和。 数据来源：链家研究院 北京二手房市场表现 新增供需变化 北京二手房新增房与新增客源走势 * 北京二手房市场表现 北京二手房新增带看量走势 新增供需变化 近十周新增带看量及增速 数据来源：链家研究院 新政直接或间接地排挤一部分购房需求，使得新增后带看次数下降明显，新增带看量为47094次，不及新政前周度峰值的一半，新增和带看的低迷将传导到市场成交，预计后期成交量将继续低位徘徊。 * 北京二手房数量由新政前的1700家门店减少为目前的1200家门店。 北京二手房市场表现 北京链家二手房门店数量 新增供需变化 北京3月26日晚间，北京市发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。明确规定“商办类项目未经批准，不得擅自改变为居住等用途，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织，除特定条件商办物业不得出售给个人，且商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款”商住限购力度空间，在新政的高压态势下，违规商改住的供应和需求同步封杀，商住产品将告别北京市场，成为历史。链家不得已关闭有关商住社区门店500余家。 * 北京二手房市场表现 北京二手房业主和客户成交周期 客户心理变化 近10周买卖双方成交周期走势（天） 317新政后，客户和业主成交周期均有延长。其中，客户成交周期达到了43.6天，业主成交周期达到33.2天。买卖双方观望情绪明显，成交节奏放缓。 数据来源：链家研究院 * 北京二手房市场表现 北京二手房新增房源挂牌价及市场调价走势 市场未来预期 4月第二周，北京二手房市场新增房源挂牌均价76136元/平方米，环比基本持平（略有下降），在调价中仅33%的业主涨价，而有67%的业主降价，为2016年以来的最大值，虽然业主的初始报价仍居高不下，但逐渐降温的市场促使业主回归理性，业主态度已明显缓和。 近十周新增房源挂牌价与挂牌价涨幅 数据来源：链家研究院 近十周北京二手房市场调价走势 * 近十周议价空间走势 数据来源：链家研究院 随着市场逐渐变冷，客户议价能力不断增强，议价空间继续上升，业主态度明显缓和，客户的价格博弈能力明显增强。 北京二手房市场表现 北京二手房议价走势 市场未来预期 * 北京二手房市场表现 市场量价：均价持续松动，成交量低位下滑 2017年新一轮限购政策层出不穷，317新政后，北京二手房成交量大幅下降，周新成交量是除特殊时点外的历史最低水平。受城六区成交占比上升影响，成交均价呈小幅下降趋势，实际房价已出现松动，调控效果显著。 新增供需：新增供需处在低位，供需矛盾趋于缓和 新政后，新增房源与客源分别呈下降态势，市场关系逐步缓和。周新增带看量 40639 次，不及调控前的一半，环比下降 35.4%，降幅进一步扩大，预计后期成交量将会出现进一步的下滑，短期内房价上涨压力大。 客户心理：买卖双方观望情绪明显，成交节奏放缓 从链家数据来看，新政后买卖双方成交周期均有延长，客户成交周期达43.6天，业主成交周期达33.2天，买卖双方观望情绪明显，成交节奏放缓，市场进入新一轮博弈。 市场预期：市场遇冷，逐渐实现“量价齐跌” 总结及预判 新政后调价中涨价业主占比大幅下降，有70%的比