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公寓市场分析 公寓市场分析｜公寓市场分析 天津公寓产品随着房地产市场的发展，以其价格等优势，崭露头角，现已进入高速发展阶段。 随着市区唯一成片开发的区域—华苑产业园区和最大的电子产品交易聚集地区—鞍山西道地区的成熟发展，带来了大批的外来人员和低端产业从业者，为了解决这些人员的住宿问题，产生了最初的公寓需求，酒店式公寓产品也应运而生，逐渐进入房地产市场。 2004年至今，房地产市场一路走高，房价呈现暴涨，公寓产品本身价格低，高性价比，因此在整体房产市场房源稀缺，价格过高的大环境下，客户开始购买公寓产品来满足自身的自住需求。现阶段，酒店式公寓产品已发展成为兼自住与投资功能于一身的“类住宅”产品，发展前景看好。 第二阶段 成长阶段 第一阶段 萌芽阶段 随着天津城市的不断发展，商务水平的不断提升，在城市级区域开始出现高端写字楼，在小白楼、南京路、奥体等商务聚集区开始出现高端公寓产品，部分投资客户看准了高端酒店式公寓的发展前景，投资公寓产品，使酒店式公寓产品由最初的“宿舍”转变为投资型产品。 第三阶段 高速发展阶段 公寓市场分析｜公寓量价分析 。。 2010－2014年天津市公寓量价走势 2014年天津市各区商业量价走势 数据未添加 * * * * 商业市场分析 商业市场分析｜商业发展阶段 天津商业多中心格局逐渐形成，由滨江道小白楼一带向外，部分区域级商圈逐步升级，逐渐发展成为全市级综合商圈。 传统商业形成期 现代商业初步发展期 发展停滞期 恢复发展期 扩张发展期 15世纪初-19世纪末 19世纪末-1949年 1949-1980 1980-2000 2000-今 传统集市； 逐步形成规模的沿街店铺主要分布在老城厢一带； 商业街不断扩大； 在和平路一带陆续出现大型商场； 租界发展推动小白楼成为高档消费区； 商业规模基本没有扩大； 改为国营的统一经营； 商业得到恢复和大力发展； 以百货业为主； 个体商业发展迅速； 城市扩张和更新加快，新兴商业区崛起-梅江、奥体中心等； 海河开发带动市级商圈规模扩大； 72沽 估衣街 劝业场 天津中原股份有限公司（现百货大楼） 新中国现代文化用品商店 国际商场、友谊商厦 劝业场、百货大楼扩建 大胡同市场 津乐汇、伊势丹、百盛、万达购物中心、乐宾百货等 天津商业区由高度集中向多层级发展，区域型商圈逐步向综合型商业发展，天津将逐步形成多中心商业格局形态； 天津整体商业档次逐步提升的同时，预计外资、外地商户及品牌将加快入津脚步，大型购物中心将逐渐替代百货业态作为天津主力商业类型； 估衣街 百货大楼 劝业场 友谊商厦 银河购物中心 商业市场分析｜商业发展阶段｜商业发展现状 天津商业现状由单点向多中心转变，形态由传统百货业向Shopping Mall升级，功能由单一的传统商业向综合业态为主的区域辐射型商业，商业市场发展逐渐明朗，发展潜力巨大。 商圈 代表商圈 区域 商圈总建筑面积 （万平方米） 档次定位 商业形态 传统商圈 滨江道商圈 和平区 约165 中档、中低档 传统零售百货 新兴商圈 西站商圈、奥城商圈、友谊商圈 红桥区、南开区、河西区 约70 中高档 综合体 梅江商圈、河东万达商圈、南站商圈 河东区、河西区 约152 中高档 综合体 格局——由滨江道商圈的单中心形式逐渐形成了市区多点布局的多中心形式的商业格局。 形态——从传统单一业态的零售百货逐步升级为以购物、休闲、娱乐为主的多元业态的商业综合体。 现状——天津商业目前正处于升级与完善的阶段，商业市场发展逐渐明朗。 河东万达商圈 西站 商圈 奥城商圈 滨江道商圈 梅江 商圈 友谊商圈 南站商圈 商业市场分析｜商业发展阶段｜商业发展现状 天津市处于提升型消费向享受型消费过渡阶段，从关注品质消费向休闲娱乐型消费转变。 人均GDP与消费需求变化 西南城市 中部城市 沿海城市 核心城市 $1000 $3000 $7000 $10000 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 1 必需 丰富 提升 享受 第四阶段 第三阶段 第二阶段 第一阶段 享受型消费阶段 物质消费后，满足精神需求，倾向于休闲、娱乐型消费。 提升型消费阶段 体现个性特点的消费阶段，关注品质、讲究品牌消费。 丰富型消费阶段 满足基本生活后的消费阶段，延展丰富基础消费内容。 生活必需型消费阶段 满足生活基本需要，以吃、穿、用为主要消费内容。 天津：$ 16716 备注：2014年天津人均GDP为10.37万元，按2015年6月人民币兑美元汇率（ 1人民币元=0.1612美元）折算后，为16716美元。 2 3 4 商业市场分析｜商业发展阶段｜商业发展现状 天津经济较为发达，且城市化率达到80%以上，天津2012年人均GDP水平达到15662美元，表明天津市经济已经进入了发达阶段