关于房价与地价领域研究.docVIP

关于房价与地价领域的研究 　　[摘要]：文章从房价和地价分布特征、房价与地价关系规律以及房价与地价趋势预测三个方面着手，分析对比该领域现状。通过对空间区位和历史数据进行分析，确立以下研究方法。 　　[关键词]：房价；地价；研究方法 　　中图分类号：[TU-9] 文献标识码：B文章编号：1997-0668（2008）100071-02 　　 　　一、关于房价与地价 　　 　　1. 房价与地价的含义 　　房价应是自由市场的价格，它包含两层意思，一是非市场化的交易活动(如公房出售、集资建房等)不应在计算范围之内；二是市场交易的房屋不仅包括新建住房，还包括存量住房的交换与流通。 　　地价是土地价格的简称，是土地经济价值的反映，是土地预期收益权利的购买价格，即地租的资本化。区位是空间中的位置和具体的方位地址。 　　2. 有关房价与地价领域的研究 　　房价和地价领域的研究涉及经济学，统计学，地理信息学等多门学科，不同学科的学者在该领域都进行了深入的研究。其中地理信息科学中的空间关 系理论在研究房价与地价关系中起了非常重要的作用。GIS是具有很好的可视化性和强大的空间分析支持，房地产领域中房价地价的空间分布格局应该具有一定的 区域空间分布规律，在GIS支持下进行房价地价的研究将变得更加直观和准确。本文从房价地价分布特征、房价地价关系规律和房价地价趋势预测三个方面，对比 分析国内外房价地价研究成果，分别在以上三个方面进行探讨，归纳介绍房价地价研究领域的研究热点，研究方法和规律以及存在的研究空白。在此基础上通过 GIS空间统计的支持，从区位角度切入来分析，最终建立房价与地价关系时空模型，分析得出房价与地价之间关系的一般规律以及房价与地价变化趋势预测，为政 府决策和科学研究提供参考。 　　 　　二、研究现状 　　 　　对于房价和地价主题，分别从房价和地价分布特征、房价与地价关系以及未来房价与地价演变规律三个角度进行论述。 　　1. 房价和地价分布特征 　　国内房价和地价分布特征的研究主要针对时间和空间两个方面进行，房价和地价空间分布特征的研究，在传统研究方法的基础上运用GIS???术进行研究是研究的热点区域。 　　地价分布特征的研究，一般通过地价监测点样点来反映城市整体地价水平的变化。采用GIS空间分析对市场交易样点进行Kriging插值, 进而研究城市地价分布规律；在城市地价分布信息提取中,由于地价信息空间位置的相关性和样本数量的有限性,传统统计学的两个基本假设(样本独立与大样本)不易实现。为此,又进一步提出采用探索性空间数据分析(ESDA)技术,对地价数据作空间统计分析。采用半变异函数分析商业用地地价空间连续及变异特征, 用普通克里格插值方法模拟商业用地地价空间分布,生成地价模拟图。利用线性回归和网格化的方法建城市地价的变异函数来分析商业用地、住宅用地和工业用地的变异程度。采用多元回归的方法，建立市普通住宅地价区位模型，量化分析主要区位因子对住宅地价的影响程度。提出以土地交易样本作为监测样本进行城市地价变化监测与分析的新方法,通过时序监测样本的Voronoi 图,分析城市土地市场的热点区域和发展趋势。 　　以上均运用GIS技术以地价监测样点为基础，采用多元统计分析，地学统计与分析和数学分析方法，插值生成地价等高线或三维模型，然后通过建立地价分布特征模型，对地价空间分布规律进行分析，从宏观角度挖掘存在于空间关系中的信息，为政策制定提供参考。 　　房价分布特征的研究中,运用地统计学的变异函数理论分析了房价空间结构的各向同性和各向异性,建立了各向同性下的变异函数模型,并运用克立格最优内插法进行了空间局 部估计。从城市区位优势度角度，通过住宅价格空间分异图来分析房地产价格的空间分布情况。房价分布特征与地价分布特征的研究方法基本相同， 一般都以监测样本为基础，进行内插进行空间信息的模拟，进而采用数学模型进行分析研究，找出房价变化的规律和特点。 　　综合地价和房价的GIS研究领域可以发现，房价和地价的研究取得了较好的成果，但房价和地价的分布特征研究大都做横向分析，缺少纵向的历史数据的对比分析。 　　2. 房价与地价关系的规律 　　房价与地价的关系理论的研究是房地产领域的一个热点，大多学者都是从经济学角度进行探索研究。况伟大通过构建一个城市住房市场和土地市场的线 性模型，分别就Granger空间竞争和规制情形来探讨房价和地价的关系。谢叙运用房地产经济学的计量分析原理，阐明了长期中房价对地价的影响更加显著的 机制，并通过时间序列进行检验。采用四象限模型、格兰杰因果关系和误差修正模型等分析方法，对中国房价与地价关系以及市场结构和政府供地方式的转变 对二者关系的影响进行系统、深入的研究。 　　对房价、地价数据进行