保利垄上报告090324(终稿).pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * 5.8 广告首次出街 目标：开盘独栋认购30套，叠拼认购20套 开盘前节点安排 正式开盘 6.13 4.24 样板间开放，开始内部认购 5.30 论坛 产品说明会 5.23 销售排期 本报告是严格保密的 * * 不同类型产品的合理组合供应，以满足不同类型客户需求； 推盘原则 全年分两次推售，在每一大批次推售中分几个小批次推售； 确保每次放量和销售任务的均衡性； 资源优劣搭配，利用优势资源树立价格标杆，挤压劣势资源去化； 本报告是严格保密的 * * 推售计划---别墅档次分类 水景别墅，最佳 内侧独栋，第二挡 内侧独栋，第二挡 靠近叠拼和主要环形道路，第三档 斜向叠拼第二档 叠拼第一档 靠高压线叠拼，第三档 本报告是严格保密的 * * 推售计划 第二次推货：09年9月上旬 中侧独栋52套，西侧叠拼3栋共30套。 第三次推货：10年3月下旬 北侧独栋31套，西侧叠拼5栋45套。 第一次推货：09年6月中旬 南侧独栋43套，约3亿元；西侧叠拼3栋共30套，约0.675亿元 本报告是严格保密的 * * 开盘产品组合策略 低端叠拼产品借势推售，满足客户多样需求； 资源优劣组合，以优促劣； 叠拼第三档，20套 独栋第三档，快速走量，15套 独栋第二档，获取利润，25套 叠拼第一档，10套 独栋第一档，价格标杆，3套 拉大价差，树立，价格标杆，合理走量； 本报告是严格保密的 * * 确保开盘热销，形成轰动； 落实”制造惊喜“的竞争策略，拉大项目形象和实际售价的差别； 与区域内主要竞争项目价格拉开一定限度的差距，保持价格优势； 保证实现预定全盘均价。 开盘价格策略 开盘价格制定依据： 本报告是严格保密的 * * 开盘期价格 以独栋12500元/㎡吸引市场眼球，制造轰动。 13300元/㎡的价格做为一期价格标高，并为二期价格进行测试； 14000元/㎡的价格受到高、低价资源的掩护，形成利润； 低价走量，20套 低价引爆 价格标杆 价格掩护 价格标杆，10套 本报告是严格保密的 * * * 媒体：报纸、户外、网络 杂志、数据库等 活动：样板间开放 日及开盘活动、消夏晚会 推广阶段划分 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 时间 阶段划分 预热期 二次开盘期 调整期 阶段主题 全年主题 开盘信息告知“与保利一起体验别墅生活” 传承别墅生活 开盘期 媒体组合 媒体：报纸、户外、网络、杂志、数据库等 活动：中秋客户活动 媒体：户外、网络、数据库等 活动：圣诞义卖 各阶段执行计划 本报告是严格保密的 “享受典范别墅生活” 大器有成，传承典范 * * 第一阶段：预热期和开盘期营销动作 1、 阶段周期：2009/04--09 2、推广思路： 确立高端市场形象，传递项目价值，扩大市场影响 ； 媒体集中推广，迅速巩固品牌形象。 3、 阶段推广主题：与保利一起，体验别墅生活、开盘信息告知 4、阶段目标和重点工作： 对于老客户的深层挖掘/对于市场新客户的积累； 全新销售工具及宣传资料； 各阶段执行计划 本报告是严格保密的 * * 5、媒体配合： 《北青》——仅用于形象认知和开盘 网络——焦点、搜房、新浪 户外——北四环，亚运村及京承高速 业内杂志：《安家》、《红地产》等地产行业类杂志，形成圈内传播 大众杂志：《北京Tatler》、《中国之翼》、《金融家》——针对性客群传播 《长安俱乐部》——相关高端人群的传播 软宣——辅助性关注 数据库——传达给目标的客户 6、活动配合： 样板间开放 开盘活动 消夏晚会 各阶段执行计划 本报告是严格保密的 * * 1、阶段周期：2009/09-11 2、推广思路：通过对市场、媒体、受众的消费刺激后，激情活动落幕，在围绕别墅典范的市场形象下开始对产品本身特点进行诉求，此阶段以理性推广诉求为主。 3、阶段推广主题：热销告知“ 享受典范别墅生活” 4、阶段目标和重点工作： 项目形象巩固和提升； 二次开盘活动等 第二阶段：第二强销期营销动作 各阶段执行计划 本报告是严格保密的 * * 5、媒体配合： 《北青》——仅用于二次开盘期 网络——新浪网 户外——北四环，亚运村及京承高速 业内杂志：《安家》、《红地产》等地产行业类杂志，形成圈内传播 大众杂志：《北京Tatler》、《中国