房利美和房地美不幸.docVIP

房利美和房地美的不幸 　　房利美和房地美利用了美国政府的隐性支持为其管理层和股东牟利，疏于管理，导致危机。一边是政府支持，一边是牟利动机，两者相结合正是最近资本困局的根源 　　 　　美国楼市危机的第一波冲击，导致了次贷市场垮台和贝尔斯登的失败。而更为猛烈的第二波已经袭来，并席卷了众多美国最大的金融机构。 　　其中最庞大的两个，就是政府资助企业――联邦国家按揭联合会（房利美）和联邦房贷按揭公司（房地美）。这两家公司合共拥有或担保了美国市场上大约一半的房产按揭，价值5万亿美元！ 　　现在，这两家公司眼睁睁地看着他们的股票缩水90％。到8月21日，房利美股价收在了4.40美元，而房地美只有3.30美元了，都创下历史新低。如果没有美国政府的紧急援救，它们恐怕就得以破产收场了。 　　他们的困境，源于快速下跌的房价，以及由此导致的他们所持有和担保的的按揭贷款拖欠率攀升。美国的住房价格持续下挫，标准普尔Case Shiller住房价格指数在2008年5月比上年下跌了15.8％。而美国住房抵押贷款银行家协会表示，新的按揭贷款的增长速度是2000年以来最慢的。 　　而且，住房价格的下滑趋势很可能会延续到2008年到2009年。在加利福尼亚，今年4月到6月间，按揭公司已经录得12.1万笔按揭拖欠，这个数字比一季度提高了7％，更相当于2007年二季度的2倍！Downey Savings，这家在加利福尼亚和亚利桑那州的大型贷款公司公布说，6月底，他们有超过11％的贷款出现拖欠，而去年底的比例还只是6％。 　　 　　不彻底的公私转化 　　房利美成立于1938年，是富兰克林?罗斯福政府当年实施的“新政”中的一个举措。在经历过极为困难的大衰退时期以后，罗斯福政府希望通过为住房按揭市场注入流动性，使购房更容易。 　　直到1968年，房利美一直享有实质上的垄断地位。为了提高效率，并且降低政府在其中的责任，房利美被私有化了。同时，为了给房利美创造竞争环境，性质相似但规模较小的房地美出现了。但目前的事实证明，美国政府其实并没有摆脱掉责任。 　　房利美和房地美的使命，就是为住房市场提供流动性、稳定性以及购买力。他们在二级市场上???购按揭贷款，组成一个资产池，然后以此为基础在公开市场向投资者发行证券，即抵押支持证券（mortgage-backed securities） 。这两家公司为还款利息和基于他们证券的本金回报提供担保。这种按揭二级市场提高了按揭贷款商可用资金的供给，从而也提高了新购房者可用资金的供给。 　　虽然美国政府没有刻意地支持房利美和房地美，但大多数投资者相信，一旦有严重的问题发生，政府不会袖手旁观。这意味着，政府的支持能使这两家公司的住房抵押债券获得高的信用等级，并且得以出售给国内或者全球的稳健投资者。 　　 　　严重问题频现 　　当前的抵押贷款危机，并不是房利美和房地美碰到的第一个严重问题。从2004年开始，这两家公司就被指责操纵和有意夸大盈利。2006年12月，房利美宣布将削减63亿美元的利润，以纠正过去数年间的财会问题。同时，它也向政府缴付了4亿美元的罚款。 　　房地美的问题大同小异。它交了1.25亿美元的民事罚款，并且承认自2003年以来夸大收益大约50亿美元。2005年，房地美还说，由于一个软件的错误，导致另外2.2亿美元的财报调整。 　　这展现了一幅不光彩的图景――管理层通过盈利造假来提升公司的财报表现，并且，可能并非巧合，也提升了他们自己的报酬。这两个公司的首席执行官因此被免职。现在，政府仍在对管理层的行为进行调查，以确定他们在财务丑闻中的角色，这很可能导致刑事和民事诉讼的后果。 　　目前的困境则显得更为紧迫。两家公司都在纽约证券交易所上市，过去一年，房利美和房地美都跌掉大部分市值。投资者担心房利美和房地美将无力偿债，会被政府援救或者收购。在这种情况下，股东不是被大规模稀释股权，就是变得一无所有。股价之所以还没有跌到零，是因为一些市场人士还在期望房地产市场很快触底，按揭市场跟着复苏。 　　在二季度，房利美宣布了23亿美元的亏损，每股亏损2.54美元，而信用相关开支（即信贷损失的拨备加上占有抵押物业的开支）抵消了5％的利润增长。公司强调了艰难的住房和按揭市场状况和孱弱的信贷表现。它同时将分红从每股0.35美元剧减到了0.05美元。规模稍小的房地美日子也不好过，它二季度年报损失8.21亿美元。 　　但所有人都担心这些损失只是冰山一角。理查德?塞隆（Richard Syron）――房地美的首席执行官――作出了冷静的评价：“眼下困难的经济环境，反映了住房市场还远没有稳定下来。总结来说，我们现在相信国内的住房价格会从高位下跌18％-20％……长话短说的话，我们认为我们现在还在从高位下跌的中段。”