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投资性房地产准则的国际比较与借鉴 　　【摘要】本文将世界上较有代表性的投资性房地产准则进行比较，以期抛砖引玉。 　　 　　随着经济的发展和投资观念的转变，对房地产或物业项目进行投资逐渐成为一种新型的投资方式。有的企业将投资房地产作为主营业务；有的企业在经营其他业务的同时兼营房地产投资业务；有的企业投资房地产是为了房地产的增值而盈利；有的企业投资房地产则是为了抵御通货膨胀的风险。虽然房地产从实体上看是房屋建筑物，但简单地套用固定资产准则显然是不合理的。 　　 　　一、当前投资性房地产准则的基本情况 　　 　　1986年，原国际会计准则委员会（IASC）批准了国际会计准则第25号“投资会计”（IAS25），允许将投资性房地产按长期投资核算或根据IAS16“不动产、厂场和设备”按不动产核算。2001年1月1日，IAS25被废止，IAS40“投资性房地产”正式开始实施。2001年IASC改组，新成立的国际会计准则理事会（IASB）修订了IAS40，并于2005年1月1日生效。 　　除IASB以外，目前对投资性房地产制定会计准则的有英国、澳大利亚和中国香港地区。英国原会计准则委员会（ASC）于1981年11月发布了第19号标准会计实务公告（SSAP19）“投资性房地产的会计处理”，首次对投资性房地产的概念、会计处理和报告作了规范。SSAP19于1994年7月进行修订和补充，完善了价值重估方面的内容。澳大利亚会计准则委员会于2004年6月发布了与IAS40趋同的AASB140“投资性房地产”。我国香港地区于1987年10月发布了SSAP13“投资物业会计”。经多次修订，于2004年12月发布了与IAS40趋同的香港会计准则第40号（HKAS40）“投资性房地产”。我国财政部于2005年7月19日发布了《企业会计准则第××号――投资性房地产》（征求意见稿），并于2006年2月正式发布《企业会计准则第3号――投资性房地产》。 　　 　　二、投资性房地产准则的国际比较 　　 　　可以看出，AASB140和HKAS40与IAS40趋同，因此本文主要将IAS40与SSAP19加以比较。 　　（一）定义与内容的比较 　　IAS40中投资性房地产（Investment Property）是指为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而由业主或融资租赁的承租人持有的房地产（土地或???筑物，或建筑物的一部分，或两者兼有），但不包括：１.用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产；２.在正常经营过程中销售的房 　　地产。 　　英国SSAP19中的投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益，但这些土地和建筑物必须是：１.已完成的在建工程和开发项目；２.是为投资目的而持有，并且其租金收益是可以公平协商的。它不包括：①企业为自己的目的拥有和占用的房地产；②出租给并由集团内另一公司占用的房地产。 　　二者相比存在三点差异： 　　1.经营租赁方式下承租人在持有的房地产上的权益 　　英国企业通常需要支付大笔预付款才能取得房地产上的长期权益，这种长期权益符合SSAP19的定义。很多承租人将其资本化并作为按市场价值计价的投资性房地产处理，支付的租金在租赁期内费用化。国际会计准则委员会（IASC）在2001年改组为国际会计准则理事会（IASB），并将IAS40作为《改进国际会计准则》项目的一部分进行修订，主要对经营租赁方式下承租人持有的房地产权益做了新的规范。原来的IAS40规定承租人不将经营租赁的房地产权益视为投资性房地产。而按照修订后准则的第33――35段的规定，则当且仅当承租人在经营租赁下持有的房地产权益符合投资性房地产的定义，且承租人按照公允价值模式确认资产时，承租人在经营租赁下持有的房地产权益才可以视为投资性房地产并进行相应地处理。 　　2.出租给母公司或另一家子公司使用的房地产 　　英国SSAP19规定，在编制企业的个别财务报表以及集团财务报表时，都不能将这部分房地产作为投资性房地产处理。而IAS40规定在合并财务报表中，该房地产不符合投资性房地产的条件；但从出租房地产的单个企业看，如果该房地产符合投资性房地产的条件，则在其个别财务报表中将它作为投资性房地产。 　　3.一部分用于赚取租金或资本增值，另一部分则用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产 　　IAS40规定，如果这些部分能够分别出售或采用融资租赁方式分别出租，则企业分别核算这些部分。否则，只有在其不重要的部分用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的情况下，才能将该房地产视为投资性房地产。但准则对重要性的判断未提供具体标准。英国SSAP19未对此问题做出回答。 　　（二）确认和计量的比较 　　1.在对投资性房地产的后续计量上，英国SSA