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试论影响我国房地产价格持续上涨的主要因素及其原因 　　摘 要：自从房屋销售实现市场化交易之后，近10年来，房价飞速上涨，并且在政府多次的政策调控下没有得到缓和的趋势，这一现象逐渐引起了社会各界的广泛关注。文章分别对影响房价的市场因素以及非市场因素展开综合讨论，并以上海为例，利用1998年房屋交易市场化以后的10年数据，进行线性回归，得出与房屋销售价格变动最为密切的影响因素，并对此进行分析提出合理建议。 　　关键字：房地产价格 影响因素 回归模型 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914（2011）04-236-03 　　 　　一、我国房地产发展形势回顾 　　1998年12月，国务院颁布《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，按照文件精神，我国开始逐步停止住房实物分配，启动实行住房分配货币化政策。至此，福利分房制度正式淡出历史舞台，商品??作为一种新兴商品，进入了人们的生活，中国房地产市场的火热也同时拉开序幕。而纵观10年的政策倾向及地产价格，可将我国房产市场的发展大致分为三个阶段。 　　第一阶段，自1999年至2004年。此时政府对房地产市场采取全面扶持政策，房市发展态势良好，房价稳步上升。1999年，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，个人消费贷款开始迅速发展。当时，最高可达80%的贷款比例让消费者可以在当期以很少的资金进行购房，让大多数人的买房梦成为了可能。2003年，政府下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，其中提到“充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”至此，第一次确定了房地产在中国经济发展中的支柱地位，各项对房地产发展的扶持措施也接踵出台。2004年，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各地处理完历史遗留问题，此后每平米土地都要以招拍挂方式出让，所有六类土地全部实行公开的土地出让制度。从此之后，土地价格也一路飙升。 　　第二阶段，2005年至2008年。此时房价的过快上涨已引起政府重视，针对房价的宏观调控开始。然而调控效果有限，房市整体走高的趋势依然未能改变。2005年3月，国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》；4月，国务院出台的《加强房地市场引导和调控的八条措施》；5月，国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。同一年中出台多次稳定房价的相关政策，表明了房价过快上涨已经引起了政府的一定重视，宏观调控正式开始。2006年5月，九部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》再次被国务院转发。文件中明确要求各城市在期限内底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，同时，税收和信贷等政策进一步紧缩。2007年，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，再次使房价问题面临新的一轮讨论。同年中，中国人民银行先后6次上调存贷款利率，10次上调金融机构存款准备金率。中国人民银行、银监会发布第359号文，要求第二套房首付款比例不得低于40%，贷款利率上浮10%。如此严厉的紧缩性货币政策及控制投机购房政策也取得了一定效果，房价在经历了2007年的较大幅度上涨之后，于2008年小幅回落。 　　第三阶段，2008年末至今。这一阶段初期，政府再次放宽房产政策，直接导致了2009年房价的上扬和2010年更大力度的调控开始。2008年后半年，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，紧缩性政策开始放松。央行下发《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，下调个人住房贷款利率以及最低首付款比例。《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》同时出台，住房交易税费降低。如此举措使得房价在经历了短期下落之后再次抬头。在各种鼓励政策的刺激下，整个2009年房市一片红火。以上海为例，2009年一年之中房价涨幅达到52.3%。至2010年，房价的过快上涨已经成为了全社会所关注的话题。4月17日,国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出了十条举措,被人们称为房地产“新国十条”，并被奉为迄今为止最为严厉的调控政策。下半年，再次推出“新国五条”，在此大力调控下，各大城市的房价上涨速度似乎稍有缓解，但整体上涨的趋势依然未能改变。 　　二、影响房价变动的因素 　　住宅房屋价格的高速上涨，大部分的研究均认为其价值与价格已经严重偏离，存在泡沫现象。而决定房价的因素究竟是买卖双方所决定的供需市场，还是其他市场外经济行为。在此，下文将对其分为市场因素和非市场因素两方面分别进行讨论。 　　（一）市场因素 　　1.影响消费者购买行为的因素。（1）居民