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EcoTect在商品房定价中的运用初探 　　［摘 要］通过对建成环境或待建环境的模型进行分析,得出一些相关数据,通过数据的对比,来对商品房价格做参照,这些数据也能够直观地呈现给消费者商品房的优劣,同楼盘同楼层同户型的商品房,也有较为细化的比较,消费者可以根据对商品房的要求有所不同,综合考虑购房的选取标准。 　　［关键词］商品房；价格；Eco Tect；开发商 　　［中图分类号］TU247.2 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）13-0136-03 　　 　　随着房地产行业的持续升温,人们应对商品房价格有一个重新的认识与思考,就现今而言,商品房定价有以下三个内容： 　　(1)总体均价确定。商品房总体均价确定可以采用消费者反馈法(问卷调查)、市场定价法(层次分析法)和专家意见法三个方法,最好是通过三个方法分别得到项目总体均价,然后在按照权重计算最终均价。 　　(2)推售策略确定。推售策略决定了你把房子分多少次推出来,每次计划推出的房源数量有多少,这样才能计算各期推售房源的均价和如何实现整体均价。 　　(3)每套房屋定价。在确定了推售单位之后,按照推售单位房源的各种差异(位置、朝向、户型、景观、交通、噪声等),分别测算出每套房屋的评分,按照房屋评分系统,结合均价计算所有房屋的单独售价。 　　而在实际的运作中,商品房的定价其实是基于对经济效益、投资回收的预测、投资方的主观意愿为主导而得到的价格,虽然会考虑到消费者对商品房的要求和意愿,但这只对大体价格的微调。同时,作为消费者而言,其更多关注的,并且能够直观体验到的只有户型、间距、层高、环境、地域位置而已,并且没有相应的参数做比较,同时对价格的影响只是凭借个人的主观反应。对于同一小区,再同时开盘的商品房中,同楼层、同户型的单位房价大体一致,有的会因为间距的差别或者处于东头或西头,价格会有一点变化,但这样价格的变化没有太大的说服力,不够直观具体。通过本人调查发现,即使同楼层、同户型的住户,在通风采光等方面还是有所不同,比如同一板楼的两户同层同户型的住户,其遮挡建筑是一栋塔楼,在满足日照间距的情况下,还必须做日照分析,其实两户所受的阳光照射是不同的。 　　综上所述中,现今商品房定价存在的问题有以下几个： 　　商品房价格的还是以反映开发商意愿为主。消费者对商品房的价值认识有限,商品房的好坏、舒适与否缺乏直观数据分析与呈现。商品房价格随市场波动较大。定价依据粗糙,可比性差。通过本人近期调查,就武汉来言,商品房整体来说,供大于求,有些楼盘价位仍居高不下,但销售情况并不乐观,造成这样的原因其一是因为消费者对楼盘的认识有限,楼盘的价格与消费者主观的价格不相符,另外一个原因就是开发商对所开发楼盘的高估,打肿脸充胖子,以高价格来说明自己是高档社区。诺贝尔经济学奖得主乔治#8226;阿克洛夫1970年发表了名为《柠檬市场：质量不确定性与市场机制》的文章,乔氏从质量与不确定性之间的关系开始对汽车旧货市场进行分析。他的分析表明：旧货市场上卖主对汽车质量的信息要比买主掌握的更多一些,也就是说在旧车市场上信息分布是不均匀的,是非对称的。但是买主可依据经验大致了解市场上旧车的平均质量,因此在交易时他们只愿意依据市场的平均质量支付购买价格。在这样的条件下,高于市场平均质量的旧车因无利可图将退出市场,随着市场上高质量旧车的退出,市场上旧车的平均质量就会下降,导致买主愿意支付的购买价格也随之下降,结果,又导致质量较高的旧车卖主被迫将车辆退出市场。如此循环,在一个质量分布不均匀的市场中,质量最差的旧车将在质量最好的旧车淘汰出市场后,还会依次把质量较好、质量中等和质量较差的旧车依次淘汰,从而导致旧车市场无法存在。在许多市场中,买者利用一些统计数据来判断他们将要购买的商品质量,在这样的情况下,卖者就有动力提供低质量的商品以获取高额的利润。进而证明了是价格决定了商品质量,而非传统经济学所说的：质量决定价格。 　　1 EcoTect的功能和实用性 　　EcoTect 是当今市场上最全面、最具创新的分析软件。它提供了友好的三维建模设计界面,并提供了用途广泛的性能分析和仿真功能。建筑EcoTect与众不同之处在于它完全可视化的物理计算过程回馈。使用EcoTect做前期的方案设计感觉就像最终确定方案一样的精确。EcoTect让设计者在建筑形式确认前就可以了解建筑的相关特性。可以通过一份详细的气候分析资料计算出多种被动设计方案的潜在使用效率,并优化太阳能系统,照明系统和通风系统。在逐步发展到最终设计前,可以依据一些简单的概念模型测试不同的方案形式。EcoTect还提供了一种交互式的分析方法,只要输入一个简单的模型,就可以提供数字化的可视分析图,随着设计的深入,分析也越来越详细。EcoTe