中国物业服务价格指数报告.Image.Marked.Image.Marked.pdf

2014年中国物业服务价格指数报告 1 研究背景与目的 　　改革开放至今，我国物业服务行业已历经30余年的快速发展， 各方面均取得了较大的进步。截止2012年底，我国 物业服务行业已有近71000家企业，行业从业人员612.3万人，管理各类房屋面积145.3亿平米，年营业收入超过3000亿 元。此外，行业经营方式和服务内容正 进行全方位的深刻变革，信息移动互联等新技术得到应用，全面提升了企业的 服务品质和经营绩效。 物业服务行业正处 持续健康发展的历史机遇期，国务院 《服务业发展“十二五”规划》中明确强调“健全市场规律价格 机制，鼓励物业服务企业开展多种经营”，国家科技部 《现代服务业科技发展“十二五”专项规划》中对物业服务业转型 提出具体指导意见，以及十八届三中全会后大力推进的市场化改革，为物业服务行业带来更大的发展空间，优秀物业服 务企业要紧紧把握这一历史机遇做大做强，实现新一轮的跨越。2014年6月30 日，花样年集团旗下的深圳彩生活物业服务 公司 香港分拆上市，意味着物业社区服务运营模式得到了资本市场的充分认可，开启了互联网时代社区服务新纪元。 　　当前，我国正面临通货膨胀、经济转型的考验， 此背景下，物业服务行业也面临新的现实与潜 考验。长期以 来，物业服务行业面临企业数量多、规模小、管理水平落后、一线员工流动率高、员工素质偏低、业主投诉多等问题， 以及经营成本急剧上升、物业服务定价机制缺失、行业责任边界不清等深层次问题。此外，物业服务行业长期以来属于 盈利微薄行业，市场规模大而复杂，相关研究工作较为滞后，准确详实的行业数据较为缺乏，物业服务评价标准的全面 性、科学性、客观性和严谨性都有待商榷，有关物业服务价格指数的编制几乎完全空白，造成各地服务标准差异明显， 服务定价盲目性高，行业发展长期存 混乱格局。 　　 此背景下，中国指数研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念， 分析总结历年研究经验及物业服务行业发展 现状的基础上，开展“中国物业服务价格指数系统”和“中国物业服务星级评价标准体系”研究，其现实意义及指导作用 于：首先，物业服务价格指数能为政府及研究机构提供数据支持，为行业研究和政策制定提供参考;其次，帮助广大物业 服务企业和普通居民准确了解物业服务价格水平和最新发展动向，促进企业和业主之间有效沟通，为企业管理和经营决 策提供参考;最后，通过对主要城市物业服务水平和价格的量化分析，促进服务收费与服务标准的合理匹配，提升物业服 务的专业化、市场化程度，引领行业的稳健发展。 　　2 研究方法体系 　　基于物业服务行业需要， 多年积累的研究经验的基础上，中国指数研究院和中国房地产TOP10研究组 中国房地 产指数系统的基础上，参考国内外相关研究成果，形成了“中国物业服务星级评价标准体系”和“中国物业服务价格指数系 统”等理论体系，并 2013年上半年进行了调研和试算。2013年6月28 日，住房和城乡建设部政策研究中心主持的“中国物 业服务价格指数专家鉴定会” 北京召开。由国家统计局、国务院发展研究中心、北京大学、清华大学、北京物业协会等 中国房地产业界及物业服务行业的权威专家组成的评审委员会对“中国物业服务价格指数理论与实践”研究成果进行了评 审。评审委员会听取了成果汇报，形成评审意见，并一致通过研究成果的评审。会后，研究组根据专家意见对理论体系 进行了完善，最终形成了中国物业服务价格指数研究方法体系。2013年12月20 日，中国物业服务价格指数研究报告首次 对外发布。 　　2.1 样本选择 　　“质价相符”的定价原则要求物业服务价格与服务水平要相适应， 编制指数时必须区分不同标准物业服务对服务价格 的影响，选择具有一定服务水平的物业项目作为指数研究的样本。基于此，研究组制定“中国物业服务星级评价标准体 系”，根据该评价标准选择数量充分的、符合要求的 管物业项目作为物业服务价格指数编制的样本。 　　“中国物业服务星级评价标准体系”分为软件和硬件两个方面的标准体系。软件标准体系由基本要求、房屋管理、公共 设施管理与维修、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理和其他管理组成;硬件标准体系包括基本要求、综合配 套、绿化及景观、车位、文体娱乐设施、共用设施设备、安保系统、物业管理硬件及人员配备、物业标识等内容。 　　图：中国物业服务星级评价标准体系图 资料来源：中国指数研究院综合整理 　　根据星级评价标准体系，软硬件满分均为100分，满足70分≤考核评分80分，则符合三星级标准;满足80分≤考核评分 90分，符合四星级标准;如果考核评分≥90分，其符合五星级标准。最终样本项