“地方政府-房地产商”矛盾对构建房地产市场新体系启示.docVIP

“地方政府-房地产商”矛盾对构建房地产市场新体系的启示 　　提要在分析地方政府和房地产商相互推诿高房价责难的基础上,提出稳定房价的根本方法,在于打破地方政府和房地产商利益共谋格局,构建政府主导的集房地产开发、建设、营销为一体的新型产业链。 　　关键词:房地产;地方财政;利益共谋;土地出让金;政府主导房地产新型产业链 　　中图分类号:F293.3文献标识码:A 　　 　　一、地方政府和房地产商矛盾的对立面 　　 　　2009年两会全国工商联房地产商会就全国9个城市“房地产企业开发费用”的调查显示,土地成本占直接成本的比例最高,达到58.2%,宣称“地价推高房价”的结论,推脱高房价是由房地产商造成的责难。 　　当房地产商散布“地价推高房价”的结论后,面对一边倒的舆论攻击,地方政府以国土部在2009年7月24日公布的“中国地价占房价平均为23.2%”数据作为正面回应。在国土部调查的620个案??中,地价占房价的比例平均为23.2%,356个项目比例在15%～30%之间,比例在30%以下的约占总数的78%。数据显示,地价房价比最低的项目每平方米地价只有1,720元,但是项目开盘价却达到每平方米12,000元,地价只占14.33%。 　　可以看出,作为既得利益集团的地方政府和房地产商都受益于泡沫形成的过程,却在面对责难时相互推脱。地方政府和房地产商在共同牟利的同时,也存在害怕承担被指责推高房价的全部责任,这就是两者矛盾的斗争方面。实际上,两者都对高房价负有不可推卸的责任。本文发现,在人民群众纷纷指责地方政府和房地产商之际,商业银行却免遭责难,其实作为幕后放贷和收取抵押房产的商业银行同样对高房价的形成起着至关重要的作用。 　　 　　二、根本的调控政策在于打破“地房”利益共谋格局 　　 　　是否抑制房价,何时抑制,只在于中央政府对民众对房价能接受的最高单价预期的估计,只要中央政府认为民众还能继续接受正在上涨的房价,就还不会对房价进行大调控;当中央政府觉得民众对房价的忍耐已接近极限时,方才出重拳调控房价。而出于短期政绩需要的地方政府出于自身利益和区域经济发展的考量,更乐于保持从土地出让金中取得稳定收益,不希望房价下跌。因此,调控房价的关键在于中央政府的决心。 　　从建国60年来政府强大的执政力来看,只要政府下决心做某一件事,就一定能想方设法做成功。而最近出现的35天内连发5起反社会刺杀幼儿园、中小学师生的案件,以及层出不穷的丈母娘需求、胶囊公寓、柜族等反映民生艰难的新名词都显示出民众对房价的极度忍耐,可以看出,已经到了不得不对房价进行调控的时候。 　　综合分析,打破高房价的唯一办法就是拆散地方政府、房地产商、商业银行三者形成的利益集团。而利益集团中的主要矛盾是地方政府,地方政府担负着地方行政、社会救济、三农补助等刚性的必要支出,因此一定要首先保障地方政府在被剥夺土地出让权或土地出让金大部分划归中央政府后还有稳定的地方财政收入。作为次要矛盾的房地产商,他们已经从我国房地产市场上攫取了大量的财富,在房价略微下跌的过程中不会出现巨大亏损的情况,而这合理的“亏损”正是社会财富转移、减小贫富差距的有效手段。作为最次要矛盾的商业银行,如果房地产产业贷款需求减少,他们仍然可以把多余的资金贷给其他国民经济生产实业部门,扶持实体经济发展正是落实胡锦涛提出“又好又快发展”的正确方向。 　　地方政府和房地产商的利益连接点是土地买卖,斩断利益共谋的关键在于改变土地买卖关系。此时,严厉政策接连出台、房价下跌预期普遍,正是挑起地方政府和房地产商矛盾的最好时机。 　　基于矛盾分析法,本文提出以下观点:由政府建房卖房,停止向房地产商卖地,政府卖房收入划归地方财政;制定政策加大房地产商土地持有成本。即终止地方政府向房地产商卖地的财政模式,构建政府主导的房地产开发、建设、营销新型产业链。 　　政府开发房地产具有零地价的成本优势,并且政府拥有完善的勘探、规划、建设职能部门,开建房地产可使政府的建设局、规划局、测绘设计研究院、国土资源局等职能部门提高行政效率,建成后的商品房可由地方政府依据市场供求关系决定的价格进行买卖,所得利润归地方政府所有,这就保证了地方政府在无法收取土地出让金后仍然可以维持地方财政的必要收入。当地方政府出卖价格过高时,中央政府可行使行政命令要求地方政府适当降价。 　　由此将先构成地方政府和房地产开发商双竞争的新格局。由于政府拥有配置资源的比较优势,在获得融资和土地审批及开工建设方面比房地产商具有更低的成本和壁垒,竞争的最终结果是房地产商在耗尽囤积土地后,由于进入壁垒的增高,无法再次进入房地产市场行业,最终形成政府主导房地产市场的高度垄断的新格局,此时中央政府应密切关注各地的房地产市场价格,必要时通过行政命令对地方政府进行