地盘所有权管理.pptVIP

第九章 土地所有权管理 二、农民集体非农建设用地流转的概念和变迁 1、农民集体非农建设用地流转 广义土地流转：土地权利流转、土地功能流转，主要指土地用途流转； 狭义土地流转：土地权利（所有权和使用权）流转 最狭义的土地流转：农村土地承包经营权的流转。 土地所有权流转：国家土地征收、征购 土地使用权流转：初次流转、再次流转 初次流转：转出方为所有权人，根据受让方与转出方是否在同一组织可以分为初次内部流转（如农村承包经营权流转）和初次外部流转。 再次流转：使用权初次流转后，使用权人将使用权再次转移给他人。 土地权利流转：土地产权在不同主体之间的变更，其形式包括有偿有限期（出租、转让）流转、无偿无限期流转。 土地功能或用途流转：包括农地内部功能流转（农业产业结构调整）、农地与非农地之间流转、非农地之间流转。 土地流转包括权利流转和功能流转，也叫土地复合流转。 2、农民集体非农建设用地流转的变迁 改革开发前：土地属集体所有，但没有完全的土地经营权和收益权，按国家计划指令组织生产，集体土地禁止出租和转让。 改革开放后：农村土地改革提高农业生产力，释放大量剩余劳动力，乡镇企业发展迅速，农村人均住宅面积增大，农村集体建设用地增加迅速。纳入城市规划区的集体所有建设用地交易活跃，但是其流转缺乏法律依据。 集体所有建设用地流转管理三阶段： 严格禁止阶段：缺少法律依据，土地管理部门严格禁止集体所有建设用地出让、转让和出租。但是民间地下交易行为比较活跃。 有限管理阶段：变通管理，如变更乡镇企业名称、假破产、假兼并等，使集体建设用地流转变相符合法律规定。《土地管理法》规定：除破产、兼并等使土地使用权依法发生转以外，集体土地使用权不得出让、转让和出租。 规范管理阶段：试点探索（1995苏州、1999芜湖）、现场会交流（2000苏州、安阳），得出探索性管理方式 保权让利：所有权不变，收益大部分在集体 转权让利：转为国有，补办出让、租赁手续，土地收益大部分返还集体 规划区内转权让利，区外保权让利。 2005年《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》通过，就流转范围、用途限制、流转程序、流转收益、法律责任作了规定。 集体建设用地流转涉及农村土地产权、收益分配、城乡土地市场建设和征地制度改革等问题，很难形成统一政策。 三、农民集体非农建设用地流转的形式 1、出租：集体土地所有者将集体建设用地出租给承租人 直接出租 出租建好的厂房借以出租土地 乡镇企业出租自己的土地弥补经营亏损 农民建房出租住房借以出租土地 2、出让：集体土地所有者将集体建设用地出让给受让方 直接出让，如转让土地建设商品房（小产权房），没有征地环节，收益归乡村两级所得。 改制企业出让土地以出让形式进入改制后新的企业。 3、转让：集体建设用地使用权人将使用权再次转让 企业兼并、合并、破产、转产等导致土地转让 农民进城转让农村房产导致土地转让 4、作价入股：集体经济组织以土地出资方式投资于企业，建立股份制企业，农民集体按股份额进行利润分红。 5、合作、联营：以集体土地建设用地使用权为条件与单位或个人合作、联营、公办企业，通过合同确定双方各自的权益和智能。 6、抵押：使用权形式不发生转移，将集体土地使用权抵押给债权人或银行以获取贷款或借款。 四、农民集体非农建设用地流转的作用与问题 1、作用 有利于集体经济组织壮大实力 有利于提高农民收入 提高城乡结合部土地利用效益 减少建设占用耕地 降低企业用地成本 促进土地市场发展 破解保障发展和保护资源两难的问题 2、问题 法律规定不明确、不完善。导致集体建设用地利用粗放、无规划、管理薄弱，产生大量非法用地。 集体所有土地产权不清晰。集体所有土地范围不明确（集体建设用地流转必须先征为国有）、产权主体不明确（是农民集体而非集体经济组织）。属于不完整的土地所有权。 收益分配不均。收益分配是集体建设用地使用制度改革的关键。主流观点认为：收益分配应保护农民的土地财产权，政府以税收方式参与分配。其他观点： 绝对地租和部分级差地租Ⅰ和土地资本Ⅰ归集体，约占53%，部分级差地租Ⅱ和土地资本Ⅱ归国家，约占47%； 绝对地租归集体，级差地租Ⅰ归国家，级差地租Ⅱ归土地使用者； 土地收益大部分归土地使用权人和农村集体经济组织，保障农民知情权和财产权。 第五节 共有所有权管理 一、共有所有权的概念 根据民法理论，所有权可以从质和量两个方面分割： 质的分割：部分权能从所有权中间分离出来，由非所有人享有，如设定的使用权、抵押权等； 量的分割：同一标的物由两个及其以上的主体享有其所有权，如共有所有权。 共有所有权发生的条件 其一，基于当事人意愿，对同一标的物具有所有关系的数人，由于具有共同所有的目的而成立共有关系，如数人共同出资购买某物。 其二，法律直接规定而