2010年石家庄房地产商品住宅市场分析报告37p.docVIP

2010年石家庄房地产商品住宅市场分析报告 前 言 　　石家庄商品住宅市场经过2010年一年的发展，市场运行活跃度较2009年有了进一步的提高，新盘上市量明显高于2009年。2010年是房地产调控密度和力度均创新高的一年，石家庄商品住宅市场经历了严峻的考验，但在旺盛的市场需求支撑下，无论成交量还是供应量均未受到实质性影响，较2009年都有大幅度的增长。 　　回顾2010年第一季度石家庄商品住宅市场，业内人士称之为“夹心饼干”。一月的火爆和三月的狂热将二月的低迷中和的一干二净，总体来看，一季度继续延续了2009年楼市的火爆。 　　盘点第二季度石家庄商品住宅市场，我们可以清晰的看到从成交量火爆到转向低迷、消费者从狂热转向观望，唯一不变的是房价，坚挺依旧。在调控政策影响下，市场走势变得不再明朗，石家庄房地产开发企业在这个阶段表现的相当谨慎。 　　走过第二季度的观望和迷茫，石家庄商品住宅市场在第三季度呈现了回暖的气息，成交量的恢复让房企松了口气。如果用一句话来形容石家庄2010年第三季度市场运行状况，那么应该是：“不动声色的回暖，决胜‘金九银十’”。 　　就在三季度石家庄楼市急速回暖之时，9月29日，“史上最严厉调控”的升级版推出，给四季度楼市定下了政策继续收紧的基调。但是，升级版调控依然没有对石家庄商品住宅市场造成实质性影响。“银十”之后，多重调控下的石家庄楼市频频上演成交火爆之景，刚需楼盘脱颖而出，本是传统销售淡季的市场却并不平淡。 　　《2010年石家庄商品住宅市场分析报告》的推出，旨在介绍2010年石家庄商品住宅市场整体运行情况，总结市场主要表现特征，对消费者市场预期进行盘点和分析，为房地产开发企业实行新的发展战略提供参考建议。 　　一. 2010年石家庄商品住宅市场概述 　　古人云，以史为鉴可以知兴替。而对于遭遇前所未有挑战，但是又逆势而涨的2010年石家庄商品住宅市场来说，似乎找不到相似的年份或案例做对比和借鉴。整体来看，2010年石家庄商品住宅市场可以用以下两个关键词来形容：调控重压下逆势而涨、旺盛需求下供不应求。具体来看，2010年石家庄商品住宅市场运行状况表现为以下若干特征。 　　1. 调控力度前所未有 逆势而涨意料之中 　　2010年是国内房地产调控政策持续收紧的一年，石家庄楼市经历了前所未有的考验。1月7日国务院出台“国十一条”；4月初河北省出台“冀二十条”；4月中旬“史上最严厉调控”即“新国四条”出炉；9月29日“史上最严厉调控”升级版“新国五条”出台；10月20日央行三年来首度加息，同日，住建部宣布上调公积金贷款利息；12月21日石家庄市出台《关于促进全市房地产市场健康平稳发展的实施意见》；12月26日，央行再度加息，同样公积金贷款也再度加息；2010年末，石家庄公积金管理中心出台规定，叫停公积金三套房贷款，严禁公积金炒房。可以看到无论是中央调控政策还是地方性调控政策，都是越来越严格，目标都是直指高房价。 　　就是在调控政策频繁出台的背景下，石家庄商品住宅市场却上演逆势而涨，无论是供应量还是成交量均较2009年有大幅度增长。对于石家庄楼市的逆势而涨，多数业内表示这是意料中的事情。在刚性需求支撑之下，石家庄楼市不存在产生泡沫的基础，因此面对重点打击投资需求的调控，不会受到很大的影响。在旺盛需求下，成交量大涨也是市场发展的必然。 　　2. 商品住宅开工锐减 单位面积投资增高 　　2010年1至11月，石家庄商品住宅累计开工面积为449.12万平方米，同比2009年下降13.4%；累计投资额为62.06亿元，同比下降8.8%。但是与2009年相比，单位面积投资额同比上涨4.9%，表明房地产开发企业对于楼盘单位面积的投资上升。 　　整体来看，2010年石家庄商品住宅开工面积和投资额呈现倒V形走势，上半年为波动上扬期，下半年为波动下降期。其中8月为开工面积最高月份，达到95.24万平方米，投资额达12.27亿元；10月为开工面积最低月份，为9.91万平方米，投资额为1.1亿元。 　　总的来看，在调控政策影响下石家庄商品住宅批准开工面积较2009年下降，并且单位面积的投资额呈现上涨的趋势。这有可能会影响2011年商品住宅供应量，单位面积投资额的上升相应也会推动销售价格的上涨。 　　3. 商品住宅市场上演供不应求 期房唱主角 　　2010年1至11月，石家庄商品住宅总供应面积为372.91万平方米，同比上涨9.61%；其中期房总供应面积为365.88万平方米，现房供应面积为7.04万平方米。现房与期房悬殊的供应面积对比表明，2010年石家庄商品住宅市场已经进入“期房时代”。 　　整体来看，石家庄商品住宅供应量呈现波动调整的趋势，1月107.15万平方米的供应巅峰一直没有被打破，8月37.