旭辉刘家河项目营销突围报告【精华版】.pptxVIP

旭辉刘家河项目营销突围报告;本次报告前的回顾;嘉定 群雄争霸 上海房产重灾区 各大楼盘奇招百出各有优势;产品户型做到极致 客户拓展做到极致 价格竞争趋白热化 ;本案并不具备明显优势情况下 如何能达成营销目标;本次报告将围绕本案如何进行 营销突围 展开讨论;核心问题界定;项目解读;区位：传统意义上的刚需集中区域;地块：游离于城区之外的遗忘之地;配套：生活配套匮乏居住环境较差;产品：刚需产品为主力户型;结论;但面临一个现实问题 项目成本偏高 项目上市期望单价13000+;反观主竞品项目量价去化情况;天居玲珑湾;绿洲香格丽花园;区域目前静态价格基础10000元/平米;10000元/平米 13000元/平米 半年多的时间周期 期望价格体系超出现行价格体系30%左右;一个刚需的地段一个刚需的产品 要创造近3成的溢价 压力相当之大;回归理性 总价代表的是购买力 单价代表的是项目品质;核心问题;市场解读;突围之道;产品突围 策略突围 营销突围;产品突围;嘉定板块总价特征;类型;本案属城北区域 受嘉定其他板块截留效应明显 总价段较低;;;本案区域为价格低洼区 成交均价较低;区域刚需产品竞争白热化 总价段细分至10万乃至5万 而单价由于区域环境产品特征 单价处于价格低洼区;主要竞品产品面比较;各房型竞争态势比较;从竞争态势上看 未来90平米刚需产品将面临较强竞争 而75平米两房产品竞争相对较弱;故综合总价控制及竞争考虑;面积控制建议;策略突围;总价代表购买力 单价代表项目品质;在策略层面 我们考虑的是在不脱离客户基础上 提升项目品质;意味着在策略包装上我们要 基于刚需 超越刚需;提到刚需楼盘难免大家心中都会浮现出这样的联想： 户型面积小 社区整体品质不高 地段偏，远离市区 收入能力有限的人的无奈之选 总价低，单价低 ;难道说我们也仅仅是个毫不出彩的普通刚需楼盘吗？ 答案是否定的； 我们绝不等同于简单的刚需产品！ ;那么，在上海，什么是有品质的居所？;白公馆 孔公馆 汤公馆 杜公馆 黄公馆;公馆; 成功的将项目提升一个档次，为高利润率埋下伏笔 极具想象空间的“公馆”定位，紧紧锁住主力客群的关注;刚需之???，住“公馆”;公馆的外在：核心区域，理想地界;阔绰的使用空间;我们不是真正意义上的“公馆” 但品质上我们一定能称得上是 “公馆”级别的;城市新刚需阶层应当告别蜗居时代、 进入公馆生活的阶段 理想的居住空间面积可以小，但一定是极具档次和品质感的;既然是刚需住的公馆 那么需要一个让人记得住的介质与公馆有效结合 更贴近客户群体;再寻找介质前 先来看看我们的客群;我们的主力客户;他们的现状;他们的内心;客群定位;;关键字：年轻 朝气 热情 理想 追求 责任 努力 奋斗 ;人人皆知的湖南卫视 被誉为中国的“快乐旋风” “快乐中国 青春向上”;芒果—热带果王 ;将芒果与公馆有效结合;案名建议;WHY ;BAIDU百科;希望之果 形色美艳 诗情画意 爱情表白 光芒 ;我们可以看出 芒果作为一种年轻时尚的介质 与我们客户群体不谋而合;公馆提升项目品质格调 芒果象征年轻朝气热情 金色象征希望梦想激情;MANGO象征勇往直前永不服输的精神;时尚，但排斥奢侈 ;简约，并不等于简单 ;预算内的小小奢华;营销突围;结合客群特征 打造参与性互动性较强的营销活动 持续提高项目关注度;传播路径上 重点采取话题营销微博营销 提升项目影响力关注度;现场——芒果主题社区重在体验 外场——刮起一阵芒果风重在炒作;芒果主题社区体验;高炮;道旗;售楼处外部;售楼处内部;吧台;芒果炸虾卷;芒果礼品;社区芒果主题雕塑;社区芒果餐厅;芒果巴士;芒果向前冲系列活动;芒果主题COSPLAY秀 开盘前蓄客活动 （2013.6-2013.8）;芒果快闪活动 强销期话题营销 (2013.8-2013.9);MAN GO GO GO;金芒果安居信用卡 销售阶段 （2013.9以后）;最为亮丽的颜色捕捉眼球！最能给予愉悦和快乐！ 最有格调的案名引起关注并能获得认同！ 最有话题的营销事件切合目标客户的心理，全城追捧！ 最快捷的方式能实现最快的传播速度！全城皆知！;MAN GO GO GO!;附：户型产品比较;;【75-80平2房户型】市场水平：附加值高，或为两开间朝南，竞争优势不明显;88㎡三室二厅一卫户型;115;120㎡三室二厅二卫户型;【120平左右3房户型】市场水平：基本为主卧套间设计，但附赠空间一般;1、75-80平，2房： 市面产品附加值较高，或为两开间朝南，本案产品优势不明显。 但是目前嘉定市场面积控制最好的2房。 2、88-90平，3（2+1）房： 市面产品附加值高，多为南北通透、一卫设计，但多为一卧室朝南；本案尺度