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abc 华南Mall商业项目市场研究报告(初稿)东莞市三元盈晖投资发展有限公司 2007年7月20日 项目所在区域和周边现状分析结论如下： 项目当前问题、成因及对策（外部） 项目当前问题、成因及对策（内部） 过去6年经济发展呈现稳步上升的态势 GDP、人均GDP、固定资产投资和零售总额的增长率均20%； 人均可支配年收入和年消费性支出增长迅速10%； 东莞市的房地产业在过去五年加速发展： 房地产投资、施工面积、销售面积和成交额等指标的年均增长率超过30%； 商品房成交额比销售面积的年均增长率高出10％，说明商品房价格上涨较快； 商业地产的发展快速，尤其是2003年，各项指标的增长率都在50%或以上； 当前城市总体规划对商业市场的影响 东莞市 “十一五”计划大力发展服务业 实施 “商贸东莞”工程，提升发展批发和零售业。 东莞市区的商业定位为辐射整个东莞的中心。 东莞为广深（港）联系的必经之路，具备吸引三地消费的地理位置和交通优势。 城市未来商业发展规划 东莞城市商业主中心：莞城、东城、南城和万江 东莞城市商业副中心：松山湖、虎门、常平、厚街、塘厦、长安、樟木头、石龙 万江商圈：重点以华南MALL和麦德龙等大型商业项目为主形成购物中心，与旅游、休闲、娱乐等相结合，体现多元化服务特色。 　资料来源：《东莞市2005-2015年城市商业网点规划》，《东莞市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 东莞零售市场发展落后于整体经济 1996年以来，东莞市社会消费品零售总额的增长速度一直低于GDP的增长； 这种趋势从2004年起表现尤为明显； 零售业对东莞GDP的贡献明显落后于制造业等其他行业； 消费者调查（东莞） 调查说明 如何进行房地产市场分析 学习内容 为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第三步 专业市场分析（住宅） 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第四步 项目市场分析 （微观层面） SWOT分析 SWOT分析的价值要素 S/W（优势/劣势） 的价值要素 ? 地段要素 ? 环境要素 ? 地块要素 ? 项目要素 O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素——市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向 SWOT分析 进行房地产市场分析时常犯的错误 房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。 补充几点市场分析方法的建议： 学习内容 如何进行房地产市场分析 学习内容 为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第三步 专业市场分析（住宅） 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第四步 项目市场分析 （微观层面） SWOT分析 SWOT分析的价值要素 S/W（优势/劣势） 的价值要素 ? 地段要素 ? 环境要素 ? 地块要素 ? 项目要素 O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素——市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向 SWOT分析 进行房地产市场分析时常犯的错误 房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。