中信苏州市青剑湖项目整合定位整合报告 2009年11月18日.pptVIP

别墅产品静态比准价计算 根据项目自身的特征，我们选取了部分项目，通过市场比较法估算项目的静态价格 通过静态比准价的测算，项目独栋别墅静态比准价为26161元/㎡ 别墅静态比准价 考量因素 上郡 芭堤兰湾 水巷邻里 御湖熙岸 本案 交通(20%) 8 8 8 8 8 周边环境(20%) 7 7 8 8 8 配套设施(20%) 7 7 8.5 8.5 8 硬件品质(40%) 7 7 9 8 8 综合得分 7.0 7.3 8.4 8.1 8.0 销售价格(p) 22000 22000 30000 26000 　 修正后价格(p’) 25143 24276 28657 25600 　 权重(w’) 20% 20% 30% 30% 　 本案售价P=p’w’ 5029 4855 8597 7680 26161 现在入市价格 产品价格定位建议 因采用市场比较确定均价必然因参考项目属性差异而产生误差，所以引入K（调差）值，并通过置信度综合修正参数进行估值修正；同时溢价因素之间往往相互影响，各因素增长空间的简单叠加将会导致多种因素的重复计算，因此引入M（多因素协调值）（且M1），对多种因素溢价的增长空间进行修正。 参数 估算指标 指标数据范围 Pn 动态价格 —— n 动态增长年限 项目预计明年销售，n值取1代入计算 K 可能误差 [-4%，+4%] 1－K 置信度综合修正参数 [0.96，1.04] M 多因素协调值 [0.85，0.95] P0 静态比准价 公寓8473元/㎡；别墅26161元/平米 γ1 市场价格自然增长率 11% γ2 项目开发成熟溢价增长率 5％—8.5% γ3 —γ6 规划、营销、产品、 品牌的溢价增长率 以市场经验估算为10% 估算参数表： 公寓产品售价?[9000,15000]（单位：元/㎡） 独栋别墅售价?[30000,50000]（单位：元/㎡） 2010年下半年入市价格 项目核心问题点3 1#、2#降低容积率做独栋，利润率是否有支撑？ 初步测算： PS:假设0.6的容积率做联排，联排价格按照市场经验以及比较法得出约为20000元/㎡测算，而独栋别墅则按照保守价32000测算 　 楼面价 土地契税 建安费 综合配套费 前期费用 财务费用 不可预知费 　 纯联排 11812 354 1500 550 105 853 70 　 纯独栋 17718 532 1500 550 105 1218 70 　 　 建筑面积 销售费用 税费 销售单价 总销金额 总成本 项目利润 项目利润率 纯联排 49857 20000 997140000 865733979 131406021 15.18% 纯独栋 33238 32000 1063619200 833761532 229857668 27.57% 居住品质提升型 70万以下 刚性需求型 生态生活向往型 自然资源占有型 100—200 200—300 300万以上 1、公寓客户选择：项目自身指标和拥有的资源为项目成为高端项目奠定基础，市场需求和购买力为项目产品提供了可能，因此项目公寓客户锁定中高端客户 中端客户 中高端客户 高端 顶端 承受总价轴 2、公寓客户的行为共性及区域来源确定 我们认为在项目提供的不可替代的价值下，其行为特征会发生某些变化，这些变化我们理解为共性，主要表现为如下 对项目距离没有抗性； 对区域配套现状能承受一段时间 对项目外部环境比较敏感 对板块发展前景非常看好 按照我司对相似项目的研究，根据园区发展实际情况，以及项目的产品定位，我们认为客户主要来源于如下区域： 首改型客户： 园区 再改型客户： 园区 中心城区 新区 相城 高端型客户： 园区 中心城区、新区、相城 上海等地 比例递减 比例递减 区域 板块 板块特征 客源层次 预计比列 园区 项目所在青剑湖片区 新兴开发板块，区内中新科技城处于起步阶段，企业较少，潜在客户有限 区内企业员工和年轻白领，企业中高管，私营老板 5% 唯亭板块 跨塘板块 胜浦板块 区内工厂聚集，外来人口量大，板块内土地储备有限，客源大量外溢 企业员工和年轻白领，企业中高管，私营老板，公务员 10% 现代大道板块+综合保税区板块 工厂较多，项目距目标客源较多 企业工厂员工和白领，中高管， 25% 湖西板块 湖东板块 松江路板块 高教区板块 房地产发展成熟，距离项目较远，但由于房价较高，有部分潜在低总价客源和公积金套现投资客 企业高管和公务员等投资客，少量工厂企业员工 25% 新区，市区，吴中区，相城区 新区，市区，吴中区，相城区 轻轨的建设以及北环的延伸拉近了各个区域的