中长期商业运营模式及分楼层运作建议经典.pptVIP

中长期商业运营模式及分楼层运作建议;一、中长期商业管理运营模式建议 1、 建议引进运营管理公司。 运营管理公司作为“第四方”，能够有效协调开发商、投资客和 经营商三者之间的关系： ; 协调投资客与经营商之间的关系。运营管理公司的长期有效运 营，不仅使经营商的经营状况越来越好，而且使投资客获得稳 定的租金收益。 协调开发商与经营商之间的关系。运营管理公司对物业实行统 一 的经营管理，使项目能够健康的，可持续的发展，树立项 目良好的形象。开发商和经营商两者可受益。 运营管理公司作为一条“纽带”将其它三方合理的组合在一起， 各方权责明确，实现“四方和谐”和项目的长期健康运营。;监督运营管理公司;2、运营管理公司的合作年限及续约建议 运营管理公司的合作年限采用“3﹢X”或者“5﹢X”模式。 根据开发商销售过程签定的合同，3～5年正是开发商承 诺的 包租年限。首轮3～5年固定合同到期后，再由商铺小业主协议决 定是否与之续约。;3、开发商与运营管理公司职责简述 1）纯经营管理 运营管理公司的主要职责—— 开发商的主要职责——;2）带有包租性质的经营管理 运营管理公司的主要职责—— 运营管理公司除了负责常规的经营管理工作外，还需按照约 定租金和约定的年限，向开发商支付租金。 开发商的主要职责—— 开发商负责协调运营商与小业主之间的关系。;4、运营管理公司导入方式 1） 聘请专业公司担纲 即聘请专业运营管理公司直接经营管理，开发商处于监控执 行地位。由于开发商擅长于产品的开发，而缺少经营管理的经验。 采取该模式，不仅有助于减轻开发商的负担和风险，而且更有利 于项目的运作。;2） 开发商与专业公司合作组建 即由开发商聘请具有丰富经验的运营管理公司，由其提供专业顾问意见，交由合作组建的运营管理公司执行。这种模式，开发商可以充分借鉴运营管理公司的经验。 3） 开发商自建 即有开发商自己组建运营营管理公司（或部门），按市场化运??方式进行系统的经营定位、业态规划、招商租赁、经营管理、物业管理等工作。这种模式，对开发商来说风险较大，负担最重。;二、地下1层~2层运作建议 1、运作策略建议： 售后包租。 售后包租即指开发商为促进销售，在商铺出售时与买受人约 定，在出售后的一定年限内由该开发商或运营管理公司以代理出 租的方式进行包租以事先约定的租金标准支付投资客回报的行为。;2、目标购买者分析： 地下1层~2层商铺面积较小，适合各类型投资者特别是中小投 资者。他们自身大多不具备经营能力，看重的是租金回报以及物业 本身的升值。如果保证一定的投资回报对物业进行售后包租，相当 于在无风险的前提下由专业运营管理公司帮他们打理这块资产，而 且能够让他们相对更省心省力地度过前3~5年的养铺期。;3、售后包租的优势： 由于有了售后包租的保障，中小投资者在前期不会干涉商铺的 经营，有利于专业运营管理公司的合理规划和招商统筹； 售后包租，通过对投资客的投资回报承诺，增强他们投资的欲 望，促进商铺的销售；; 引进专业运营管理公司，统一招商、统一运作，不仅能够有效 阻止商业项目入市初期的频繁“洗牌”，使项目安全的度过养铺 期；而且有利于项目整体规划并提升对外形象，使项目长期、 健康可持续的发展。 抓住投资客对前景的信心，充分发挥低层商铺的价格优势，有 利于售价的提升和资金的回笼。;4、售后包租的问题点： “售后包租”的过程中，开发商并不能从中完全“抽身”，需承 担 一定的责任。;5、典型投资个案分析： 例如：某一商铺建筑面积为50㎡，预计销售价格为35000 元/㎡。三年包租，年回报率为8%。该商铺租赁给某知名品牌的租金为6元/㎡/天。; 根据销售价格及回报率推算，可支撑此回报的合理租金应为： 35000元/㎡×8%÷365天=7.67元/㎡/天 与实际租金差价为： 7.67元/㎡/天－6元/㎡/天=1.67元/㎡/天 开发商每年应补贴的费用为： 1.67元/㎡/天×365天=609元/㎡ 开发商将该补贴可折算到房价中，即在35000元/㎡基础上抬升2000元/㎡左右的价格。;三、3~5层运作建议 1、运作策略建议： 带租约销售： 带租约销售即先将房屋出租，在租约里明确“租期内开发有权 进行产权变更”， 此