重庆裕达地产-长寿·金凤新城资源重整攻略2007年9月.pptVIP

规划面积：约3000㎡ 本片区住宅项目较多，远期居住以及餐饮业需求较大，农贸产品、水产品需求量大，目前周边缺少相关业态补充，引入农贸批发商场，由于经营前景看好，容易吸引投资及自营客户的青睐。 农贸批发市场 三、产品价值挖掘 四、项目定位 五、整合营销攻略 二、市场判研 一、方案总思路 营销原则一：高调入市 重新树立形象，展示开发商实力及形象，打消潜在客户顾虑。 营销原则一：快速入市 尽早入市，以快打慢，起到拦截客户的作用 。 营销原则一：先住后商 通过住宅项目的热销，激发商业客户的投资信心，积累意向客户。 1、营销原则 一个中心 两个重点 情感式营销 体验式营销 以老业主为中心，带动新客户成交 营销手段 营销手段 现场销售人员销讲、举行活动等 样板区、样板房开放，售楼部包装、施工现场包装 2、营销总策略 一个中心与两个重点自始至终贯穿到项目整体营销当中，相辅相成。 销售阶段 时间 主要工作 入市阶段 （蓄客期） 07年10月 -12月 项目亮相，售楼部开放、销售人员培训、销售物料到位、促成认筹。 开盘热销期 07年12月 -08年3月 项目形象导入，依靠包装及广告制造人气，促进销售。 市场保温期 08年3月- 5月 推出部分促销活动，保持持续销售。 再强销期 08年5月- 6月 利用旺季，以事件再次引起关注，快速消化并推出商业部分 尾盘消化期 08年7月- 9月 增加附加值，快速清盘。 3、销售阶段划分 蓄客期（07年10月—12月） 目的：扭转项目前期形象，积累人气； 推广策略：利用户外、销售现场包装、报纸和广播传播项目优势； 事件行销：“绿箱子环保计划活动”； 活动时间：07年10月3日—5日 活动内容：国庆期间举行菊花展，中场穿插唱歌、舞蹈等演绎活动，吸引人气，花展完毕后，发布“绿箱子环保计划活动”的信息，即小学生用两块废旧电池可在销售中心换取一盆菊花。 开盘热销期（07年12月—3月） 必备条件: 蓄客期造势基本完成并达到预定效果，蓄客目标基本完成； 销售策略：开放样板房，激发客户最大的购买欲望；以集中选房、精彩纷呈的活动等策略促使客户尽早落定，造成抢购局势 。 市场保温期（07年10月—12月） 活动目的：在一定的期限内，给予客户一定的优惠，使市场持续保温； 推广策略：以各类促销为主，在楼盘保温期开始定期推出少量滞销单位，以大折扣进行销售以推进各单位均衡去化； 事件行销：春季“舞林大会”； 活动时间：08年3月8日—3月10日晚； 活动地点：小区会所 ； 优惠：3月12日至3月22日，凡老客户介绍新客户成交的，老客户免1年物业管理费，新客户多享受1%的优惠。 再强销期（08年5月—6月 ） 事件行销： “五 ? 一 欢乐电影文化节” 活动时间：08年5月1日-7日晚 活动地点：项目北侧 活动主题：露天电影 活动目的：在良好形象的基础上，进一步提高项目的知名度及美誉度。 尾盘销售消化期（08年7月—9月 ） 销售对象：市场热销期已看过楼但未下定的客户，前期已购房客户之亲友; 销售推广目标：促成剩余单位的销售; 销售必备条件：工程进度相当顺利，处于准现楼状态; 销售渠道：售楼处现场销售、促销活动等; 促销手段：送精装修或厨卫装修、全屋家电、赠送车位使用权、一口价等。 上海弘品 长寿·金凤新城资源重整攻略 呈：重庆裕达地产 2007-9 三、产品价值挖掘 四、项目定位 五、整合营销攻略 二、市场判研 一、方案总思路 解决商业定位 重新占领市场 扭转项目形象 我们要解决的核心问题 1、核心问题提炼 认识产品 整合营销方案 认识市场 项目定位 2、方案总思路 三、产品价值挖掘 四、项目定位 五、整合营销攻略 二、市场判研 一、方案总思路 06年全区商品住宅成交均价1460元/㎡，同比增长10.36%； 目前区域房地产开发集中于黄桷湾片区和桃花新片区城两个板块内； 市场呈现供小于求的局面，建筑面积90—100㎡左右的中小户型和高品质的小区楼盘成为市场的热点； 1、长寿房地产市场总括 黄桷湾片区 桃花新城片区 长寿区房地产热点 长寿区房地产热点板块 本区域内除少量商业用房外几乎没有在售的楼盘，但市场存有一定量的潜在供应，未来一段时间内，随着黄桷雅居三期及金凤新城等项目入市，竞争将趋于激烈。 项目名称 地理位置 房屋销售均价 商业销售价格 物业形态 体量 备注 碧水花园 平湖路 1300元/㎡ 3880元/㎡ 多层 4万方 住宅售罄，商业在销 黄桷雅郡 平湖路 1600元/㎡ 4980元/㎡ 多层、高层 12万方 一、二期售罄，三期开盘时间未定 金华云鼎 平湖路 未定 —— 高层、多层 5万方 9.22左右开盘 金山华府 凤城金山街 2000元/㎡ 不详 高层 5万方 9.16日开盘