第1章 节 概论 房地产投资分析 .pptVIP

房地产投资分析;第1章 概论;1.1 投资与房地产; 2.投资的分类 （1）直接投资与间接投资 按投资与获得收益的方式不同，投资可分为直接投资与间接投资。 直接投资是指将资金直接投入到实业中，通过购买、生产、销售实物产品或商品而获得投资收益。例如：投资建厂、投资开发商品房。 间接投资是将资金投放到金融市场上，通过收取股票股利、债券利息或获得资本利得而获得投资收益。 ; （2）固定资产投资和流动资金投资 按照投资期的长短不同，投资可分为固定资产投资和流动资金投资。 固定资产投资是指形成企业固定资产、无形资产和递延资产的投资。所谓固定资产是指使用年限超过一年，单价在规定标准以上，且在使用中保持其物质形态不变的资产。包括房屋、建筑物、机器设备及其它设备。 无形资产是指可以为企业长期带来效益，却没有实物形态的资产。包括商标权、商誉等。 ; ; 房地产对于经济发展具有较强的敏感性和一定的超前性。它包含四层含义： （1）房地产以土地和房屋设施作为其存在的物质形态。 （2）房地产作为财产的一种形态，必然涉及权属关系。 （3）房地产产权为不同所有者占有。 （4）房地产以其不能做物理运动为基本特征，因此也称为不动产。 ; 2.房地产的特征 （1）位置固定性、个别性。 （2）使用长期性。 （3）投资大量性。 （4）保值增值性。 （5）价格易受周围环境影响。 3.房地产的分类 （1）按房地产用途分类 ①居住类房地产 ; ②商业类房地产 ③旅店类房地产 ④餐饮类房地产 ⑤金融用房地产 ⑥信息用房地产 ⑦办公用房地产 ⑧娱乐用房地产 ⑨工业和仓储用房地产 ⑩农业用房地产 ; （2）按房地产拥有方式分类 ①个人单独拥有，即个人拥有房地产的所有权。 ②分别共有，即将一房地产分割为许多小的单位，在分别共有的情况下，??个共有人可以个别处分其拥有的部分。 ③共同共有，即房地产的开发由大家集资共同投资，按照每个人所占资本比例或事先的约定分配盈余（或分摊损失），对所共有的房地产的处分及其他权利的行使，必须经过全体共有人的同意。 ; ④信托共有，即通过购买房地产股票或债券，形成共同基金进行房地产投资，对房地产以企业股份公司或信托投资公司的形式共有。 （3）按房地产实物形态分类 ①按所处的区位和地段的不同可分为：城市中心、城市边缘、城市郊区、农村房地产。 ②按建筑结构可分为：钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构和其他结构的房屋建筑。 ③按建筑层数划分，以住宅为例，可分为：低层，多层，小高层，高层，超高层。 ; ④按建筑物的建筑标准，可分为：高级豪华、中等、普通标准的房地产。 ⑤按建筑物的新旧程度，可分为：新建造的房地产和旧有房地产。 （4）按房地产开发程度分类 ①生地，即不具有城市基础设施的土地。 ②毛地，即具有一定的城市基础设施，但地上有待拆迁安置的旧房屋的土地。 ③熟地，即具有完善的城市基础设施，进行过平整，能直接在其上面进行房屋建造的土地。; ④在建工程，即地上建筑物尚未完全建造，还没有达到交付使用条件的房地产。 ⑤现房（含土地），即地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。 （5）按房地产开发经营内容分类 ①建筑地块，是指与房地产开发和经营活动相关的部分土地，有具体的地号、面积、形状、四至、用途等。 ②房屋，是房地产企业开发建设过程的最终产品，是房地产经营活动的主体对象。; ③房地产服务，是指房地产企业在其开发建