云南玉溪瑞龙祥城定位及营销执行报告经典.pptVIP

云 南 玉 溪 瑞 龙 祥 城定位及营销执行报告 报告结构 市场大势分析 市场竞争之存量分析 2008年5月份开始受到市场大势影响,销售开始出现观望情绪 市场案例: 时代广场：5月份开盘，销售60%左右，目前150以上户型相对滞销。 上门客户比例：130-140较多，其他=60%:30%:10% 香溪小区:5月份开盘,销售达50%,目前滞销户型为东西向户型,大户型为主 龙马华庭:现房阶段,均价2800,产品问题,滞销 兰苑洋房:剩余尾房20套左右,因产品市场口碑不好,均价2700左右 市场竞争之未来供应分析 项目营销期间竞争格局分析 市场竞争总结及启示 市场营销水平分析 项目资金安排下对营销的要求 面对这样的市场，我们该怎么办？ 项目本体研究 区位： 项目四至 户型、面积 大平层单位共计136套，所占套数比为63.55%；面积区间为148.73—170.67平米； 车位 裙楼商业 项目本体研究结论（优势） 项目本体研究结论（劣势） 本项目营销战略 高端形象占位，中高端价格，营造性价比空间 多渠道定点爆破市场，后续重客户营销 产品设计创新发力 市场营销策略分解 形象定位 形象价值体系 推广节奏策略(报广及活动安排) 展示策略 客户策略 价格策略 本项目整体定位 延展： 市场营销策略分解 形象定位 形象价值体系 推广节奏策略(报广及活动安排) 展示策略 客户策略 价格策略 市场营销策略分解 形象定位 形象价值体系 推广节奏策略(报广及活动安排) 展示策略 客户策略 价格策略 营销控制总纲 市场营销策略分解 形象定位 形象价值体系 推广节奏策略(报广及活动安排) 展示策略 客户策略 价格策略 市场营销策略分解 形象定位 形象价值体系 推广节奏策略(报广及活动安排) 展示策略 客户策略 价格策略（暂略） 人为营造销售节点,分时段挤压客户需求 行动安排 公共部分 四楼屋顶花园配置： 由于地处室外，面积有限，便利度较低，建议设置为以儿童游乐为主的嬉戏场所，提升品质，倡导健康生活，并可弥补项目公共休闲娱乐空间不足的弱项。1.部分绿色植物，错落有致；2.彩色硬质塑胶幼儿游乐设施（滑梯、秋千、跷跷板、旋转木马等）；3.部分全民健身器材4.泛会所概念 裙商二层：建议设置为超级市场，利益回报周期会有所拉长。 裙商三层：建议设置为休闲、娱乐商业配套，泛会所。既可作为社区高品质会所配套，倡导健康生活理念，提升社区品质，又可保证各场所的对外经营。如：小型保龄球馆、健身会所、美容美体、SPA会馆、咖啡西餐厅等。 END（其他安排详见《营销执行计划表》） 城西大宅·国际品质居住的门户社区 极目所至，山水繁华尽收眼底 享城之繁华·居人之上.. 玉溪新发现 与全城人对话的姿态 整体格调： 现代的 奢华的 从容的 形象价值体系 国际品质 门户社区 国际的 国际团队打造 门户地标的 社区氛围 国际流行产品元素 DC国际设计 上海PLUS企划 透明的施工管理 门户位置 玉溪第一站 玉溪新高度 玉溪第一空中别墅 高度可以瞻仰,生活不可复制 尊贵,在于独享 对于玉溪,我们确实有点奢侈 第三会客厅 24小时保安 第一空中会所 国际的,才带来现代的玉溪新生活 带领玉溪体验真正的都市豪宅生活 超大阳光花园 俊郎外立面 身份,因选择而荣耀 有些生活,确实需要门槛 玉溪新空间3米层高 12月1日-12月31日 项目高品质形象确立 高人一等的 全新居住理念 尾盘期 8月1日-8月31日 与玉溪对话的高度出现 玉溪新发现 蓄客期 9月1日-10月15日 产品主价值推广期 国际品质 门户社区 开盘强销期 10月16日-11月30日 项目软性价值推广 现代高品质 生活典范 持续期 工程进度 销售目标 销售节点 推广计划 营销活动 物料及包装 8月下旬 9月上旬 9月下旬 10 月下旬 10 月上旬 11 月 6/9开盘\抽奖 30/11知名商家联盟(车展或家居展) 老带新活动 26/10自驾游 7 月-8月上旬 楼书折页海报等，三维动画，模型，产品说明书、VIP卡，售楼处包装，产品推荐会物料 周末活动物料 秋交会、地盘包装调整，海报/折页、周末活动物料 10/8外展场 11/8后5场巡展 营销总控图 1 月 12 月 11/8工商谈判 6/9正式开盘 25/8免费卡发放 主流：户外广告牌/加油站 主流：户外\道旗 辅助：短信 主流：短信 11/8临时咨询点投入使用. 20/8工商酒会及产品说明会 14/9中秋赏月,灯谜 28/9美食节 7/10钢琴吧,红茶约会+开盘 主流：报纸\电台\巡展 \加油站 70套 60套 30套 15套 15套 15套 25/8