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共有产权经济适用房保障性住房建设的新探索 　　社会建设与人民幸福安康息息相关党的十七大报告指出.要努力使全体人民“住有所居，推动建设和谐社会”。为此。必须加快建立覆盖城乡居民的社会保障体系，保障人民基本生活。地处苏北经济后发展地区的淮安市。着眼解决民生问题，创新性地领会政策，探索住房保障的有效途径，尤其是“共有产权房”的设计思路与实践.取得了一定的成效。本文及时回顾和理论总结.旨在查找成败得失并采取相应的完善对策.提高政策的运行实效。 　　 　　一、落实传统经济适用房政策面临的困难问题 　　 　　(一)入口：低收入家庭买不起经济适用房(简称经适房) 　　与全国普遍情况类似，淮安市低收入家庭的划分考虑两个因素：其一是家庭人均收入低于上年人均可支配收入20％的人群；其二是按可支配收入由低到高排列，在底部占总人口20％的人群。据统计，淮安2007年???低收入线为人均每月375元.经适房个人出资的房屋价格为每平方米1610元，按人均住房建筑面积25平方米计算，房价收入比大约为1：21。2007年淮安市年度在岗职工平均工资19838元。同期，主城区商品住宅成交均价为每平方米3196元，收入房价比约为1：6。显然，低收入人群的房价收入比显著高于同一城市中普通职工，让这部分人购买经适房的难度，已不能与普通人购买商品房的难度相提并论。况且，低收入人群的收入中用于维持日常生活的开支所占份额最大，制约了有支付能力的有效需求，购买共产房将严重影响其正常的生产生活。 　　(二)出口：有限产权“限”之不确定影响购房意愿 　　1998年福利分房政策结束后，作为缓冲推出的共产房政策因为提供土地为非商品属性的划拨性质，使得该类房屋不能进入正常的商品房市场。特别是2003年新一轮房地产市场的持续升温，住房价格持续升温，凸显房屋的投资价值和增值潜力。形成鲜明对比的是，共产房由于其有限产权性质，一方面难以上市交易，另一方面持有者获得收益甚微甚至不能取得收益，极大打击了购房者的积极性。问题的症结就在于，经适房产权有限性界限的不确定。相应的，基于该房所得收益归属及其分配比例均缺乏相关法律制度的规制，从而出现政府与民众争利的局面，民众对经适房想说爱“她”不容易。 　　(三)供应：财政单独承担资金压力太大2007年，市区财政收入为72.0亿元，投入11.8亿元建设保障性住房，26个项目。同时，市区已累计筹集保障资金2605.97万元，新增廉租住房对象566户，发放补贴148.21万元。即市区当年用于建设住房保障体系的总投入约为12.1亿元，占全市财政收入的16.8％，市财政明显感到财力吃紧，而居民则怨声载道，对轮候时间太久表示不满。即便如此，经适房仅占住房供应量比例不到10％。当前，要加快保障性住房建设的步伐，更是地方政府不能承受之重。 　　 　　二、推行共有产权经济适用房的探索创新 　　 　　所谓共有产权经济适用房(简称共产房)是指以土地出让方式建设的具有准公共产品性质的有限产权的政策性保障用房。淮安市共产房建设围绕两方面进行： 　　(一)公共产品建设 　　在经适房方面：首先，2008年创新性地试行以土地出让方式建设共产房，与市场接轨，与法律接轨。对应以划拨土地方式建设经适房的计算标准和口径，确定7：3的共有产权经济房，即个人出资占70％，政府占30％；对应过去的解困房和现在一些城市推出的共产房，推出个人和政府产权比例为5：5的共有产权经济房，即个人政府各占50％，进一步降低困难家庭的出资压力。淮安市在全国首创的出让土地共产房，首批发放共有产权证44本。2007年1～12月份，淮安市市区经适房施工面积187.45万平方米，同比增长32.84％，竣工面积88.66万平方米，同比增长89.81％；销售8030套，同比增长371.24％，销售面积8459万平方米，同比增长408.97％。销售金额101159.70万元，同比增长29835％；均价每平方米1610元，同比下降21.68％。2008年3月出台《淮安市安居工程实施意见》指出，建设、供应保障性住房，逐步使低收入家庭住得起经适房。市区建设保障性住房4J0万平方米，建设向低收入住房困难家庭出售的经济适用住房(含共产房)不少于2000套。 　　(二)管理制度建设 　　2007年7月26日发布《淮安市市区保障性住房建设供应管理办法》指出，经适房是指在政府政策指导下，以非完全市场价向特定群体供应的种类住房。淮安市现阶段经适房包括保障性拆迁安置房、共产房等。 　　1　土地供应方式的改变。该办法规定，经济适用住房均采用出让方式供地，实行政府指导价，并与市场接轨。划拨土地按法律不能进入市场流通，因此不能与市场接轨，许多法律对其也不适用。而出让土地的共有产权经济房，实际上也是普通商品房的共产房，前