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洛阳老城区史家沟项目市场初步研判 地产运营部2012.7 目录 第一部分 洛阳房地产市场初步研判 第二部分 洛阳西工区房地产市场初步研判 第三部分 洛阳别墅及高端住宅市场初步研判 第四部分 史家沟项目地块研判 第五部分 史家沟地块竞品研判 第六部分 洛阳市场总结及史家沟项目产品建议 第七部分 史家沟项目经济技术分析 第一部分 洛阳房地产市场初步研判 1.1房地产市场： • 供应：2012年整体供应有所减缓，住宅供应减缓比例较大，商业供应明显增加。1-5月 总供应面积为156万㎡。 • 销售：2012年官方数据显示，1-2月是成交低谷，3-5月份销售保持相对稳定的态势。 1-5月销售面积为101万㎡。 • 价格：住宅+商业整体成交均价表现平稳，但是住宅价格下行线从去年10月份开始表现 相对明显。1-5月整体成交均价为4715元/㎡。 • 库存：2011-2012年洛阳整体库存达到245万㎡，其中住宅库存为208万㎡。以目前的销 量，在不增加供应的情况下，去库存还需要一年多的时间。 • 入市：2012年亮相楼盘总体量545万㎡，但是真正入市的体量仅60万㎡（不含商业）， 原预计2012年入市的项目基本放缓了脚步。 1.1.1 商品房市场整体走势 • 2012年5月份洛阳商品房供应面积32.3万方，同比下降60.02%，环比下降11.38%，5月商品房销售面 积22.05万方，同比上涨27.83%，环比下降2.78%。本月商品房成交均价5621元/㎡，相比上月增长 了0.98%。 1.1.2 商品房住宅市场走势 • 2012年5月份住宅供应30.6万方，同比增长%，环比下降%；住宅销售17.56万方，同比增长7.47%， 环比下降7.19%。成住宅成交价格依旧保持平稳态势，销售均价4020元/平方米，环比下降0.69%， 同比下降3.48%。 1.1.3 商品房非住宅市场走势 • 继3、4月非住宅集中投放市场，库存量不断攀升；5月非住宅供应回落到1.76万方，同比减少5.03 万方，环比减少9.15万方。5月非住宅销售情况良好，去化4.49万方，同比增加393%，环比增加 16.26%。非住宅成交均价6971元/㎡，继续呈现小幅下降趋势。 1.2 土地市场： • 2012年1月—5月洛阳共计成交可供开发的建设用地7宗，总面积575亩； • 从2011年-2012年整体土地成交均价保持相对平稳的态势，基本集中在150-200万/亩； • 从土地成交均价来看，涧西区作为核心城区，配套丰富，且土地稀缺，单价346万元/ 亩，位列榜首。新区配套日益完善，一月份恒辉地王诞生，进一步带动了区域价值提 升，跃居第二。西工区由于本年度成交土地多处于道北、310国道等偏僻区位，成交均 价偏低。经开区、伊滨区尚处于开发初期，地价较低。 （2011年数据） • 洛阳城市黄金地段2011年地王频出，土地成交区域其中在伊滨区、经开区、洛龙新区。 伊滨区作为行政副中心已正式进入洛阳城市拓展版图，拉开了开发序幕 。 2011年土地成交重点地块 单价 （万 区域 时间 区位 总价 （万元） 占地 （亩） 开发公司 元/亩） 学府街以西、开元大 河南恒辉置业有 新区 1月10日 道以北 （编号 121500 150 810 限公司 TDJYX-2010-49） 洛宜路以南、园二路