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反思、创新、发展中国物业企业蜕变中选择 　　[摘要]中国物业企业正处于由外延数量拓展到内在质量提升的蜕变时期。物业企业经过20多年的发展，为我们从战略高度思考如何以科学发展观引导行业的发展提供了丰富的素材，我们要善于把实践经验上升到理论认识，进行清醒深刻的反思和及时有效的创新，用理论创新来指导和推动制度创新、管理创新、文化创新，以便对行业发展中的主要矛盾和基本问题提出有效的治理措施。 　　[关键词]物业服务；反思；创新；发展；战略选择 　　[中图分类号]F293.33　[文献标识码]A　[文章编号]1006-5024(2009)04-0109-04 　　[基金项目]长沙市“十一五”软科学计划项目“长沙市物业管理发展战略研究”(批准号：42) 　　[作者简介]郭劲丹，长沙市物业管理研究所高级经济师，长沙南方职业学院管理学院副教授，研究方向为房地产、企业战略管理、领导力、人力资源；(湖南长沙410208) 　　李冬林，湘潭大学马克思主义学院教授，长沙市物业管理研究所所长，研究方向为公共管理、高等职业教育管理；(湖南湘潭411105) 　　杨新武，长沙市房屋产权管理局副局长、高级经济师，研究方向为房地产物业管理。(湖南长沙410001) 　　 　　当前，中国物业企业正处于由外延数量拓展到内在质量提升的蜕变时期，物业服务作为与公众日常生活密切相关的行业，如何坚持以科学发展观引导行业的发展，如何适应和谐社会和人们安居乐业的要求，是目前物业行业发展所面临和必须思考的问题。因此，我们要善于把实践经验上升到理论认识，善于用理论创新来指导政策的制定，推动制度创新、管理创新、文化创新。 　　在探讨物业企业发展的时候，我们面临很多不同的选择，例如：是“做大做强”还是“做专做精”?是“以经营的观念来服务”还是“以服务的观念来经营”?是维持“收费标准由政府管制的办法”还是“放开标准由市场价格机制决定”?等等。这些问题都要求我们站在战略高度，对物业行业20多年的发展脉络和由此形成的丰富素材进行清醒的反思，及时的创新，以便对行业发展中的主要矛盾和基本问题提出有效的治理措施。 　　 　　一、立足生存基础：公???利益的理性回归，兼顾企业的商业利益 　　 　　物业行业产生矛盾、纠纷的原因很多，其中一个主要原因就是有些物业企业片面强调企业利益最大化。 　　 这个问题的实质，是这些物业企业没有真正搞清楚其提供的物业服务产品具有公共产品的属性。物业企业(尤其是住宅型物业企业)的生存和发展如果不回归到为公众利益服务的本质，收费难等一系列问题将长期困扰物业企业，严重的话将导致物业企业的生存危机。物业企业发展中的迷惑和思考都归结到了物业服务的本质属性这一基本问题。因此，我们反思物业企业生存和发展的问题就以此为基础而展开。 　　 　　1　物业服务的公益性来源于提供公共产品的属性。物业服务最基本、最主要的内容即为全体业主提供的共有服务(如小区清洁、草地绿化、秩序维护、道路修整)具有公共产品的属性。从2007年新颁布的《物业服务条例》第二条对物业服务的定义来看：“物业服务，是指业主通过选聘物业企业，由业主和物业企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”由此可见，物业服务的权力来源于业主公众，服务对象是业主公众。这样，物业服务中的共有服务就具有公共产品的属性：(1)效用的不可分割性(其效用为全体业主所共同享有，不能将其分割为若干部分而归属于个人)；(2)消费的非竞争性(一部分人对某一产品的消费不会影响另一些人对该产品的消费)；(3)受益的非排他性(一些人从物业服务中的受益不会影响其他人的受益，即受益对象之间不存在利益冲突)。但是，这种公共产品的属性只是存在于特定的物业区域，并非存在于整个社会。所以，不是纯公共产品，而是准公共产品。公共产品的提供是不以盈利为目的，而是追求社会效益和社会福利的最大化(见表1)。 　　 　　2　物业服务的盈利性主要来源于提供私人产品的属性(也来自提供公共产品的微利性)。物业企业提供的私人产品是对部分或个别业主或非业主使用人提供专项委托服务和特约个性化委托服务，即满足个体需要而非全体业主公共需要的私人产品。企业提供私人产品以赢利为目的，追求的是利润最大化，其价格收费是由业主或非业主使用人与物业企业自行商定的，不同于物业企业向全体业主和非业主使用人提供的公共产品，其收费标准接受政府指导价格的约束。 　　 　　3　物业企业的利益和个别或少数业主的利益都不能以牺牲公益性为代价。这是因为：(1)物业服务的基本内容是面向全体业主的共有服务，是公益性的有偿服务，不能在价格收费上以赢利性代替公益性，否则，与公共产品的属性相违背，也