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发展房地产开发金融对策 　　房地产开发金融是指与商业建筑、住宅建设、以及大规模现有房地产改造相关的融资活动。 　　 　　一、发达市场条件下，房地产开发金融的主要特征 　　 　　（一）融资来源多元化 　　美国，房地产开发的主要融资渠道有：私人投资者（养老金基金，保险基金，富有的个人，合资企业等）、公共投资者（房地产投资信托，股票市场融资，公私合营等）、私人贷款（个人贷款，银行抵押贷款，建设贷款等）、公共贷款（再开发贷款等）、私人赠款（非盈利目标的赠与等）、公共赠款（可支付住宅信用，税收优惠，历史遗迹保护赠款等）、权益融资（运用开发商从其他项目获得的现金流）及其他。 　　德国，除了抵押贷款，“二战”后出现了新的与房地产金融相关的金融工具。主要有：封闭式房地产基金、开放式房地产基金和房地产公司股份。德国的封闭式房地产基金是根据其民法或商法成立的一般合伙制企业。 　　日本，近年来，为了改变泡沫经济破裂以来房地产市场长期低迷的状况，日本政府致力于房地产证券化的发展。 　　（二）债务融资是房地产开发的重要融资来源，商业银行仅是众多贷款人之一 　　传统上，投资者和开发商都会将债务最大化、股权投资最小化作为其投融资策略，这主要有以下几个原因：（1）受到资金的限制。大部分开发商会在其资源允许的范围内尽力开发最大的项目。（2）债务杠杆作用越大，投资回报越高。（3）债务资本成本一般低于股权资本成本，或者至少70%与80%贷款价值比之间的差别很小。中期型债务的贷款价值比往往可以达到90%甚至更高。 　　在发达国家，商业银行只是众多房地产开发项目的贷款人之一，人寿保险公司、银行和抵押贷款公司、节俭和信贷（SL）机构、互助储蓄银行和退休基金等也为房地产开发提供贷款。除了贷款，公开发行公司债券和抵押票据也是房地产开发债务融资的重要形式。 　　（三）股权融资有多种实现方式，公开上市只是其中之一 　　截至2007年底，在纽约证券交易所挂牌的上市公司近4000家，严格意义的房地产开发上市公司只有12家，其中美国房地产开发股份公司8家。截至2008年6月13日，2937家公司在东京证券交易所挂牌的上市公司中，不动产公司98家；上海证券交易所有上市公司864家，其中房地产公司37家。香港证券交易所房地产上市公司的市值占总市值的比重为13.26%。 　　 　　二、我国房地产开发金融发展状况和问题 　　 　　（一）发展现状 　　1、房地产金融发展很不平衡，服务能力整体薄弱 　　我国现有房地产融资渠道以银行信贷为主,其他方式发展相对滞后，在产品品种、利率自主权和抵押品种方面都与发达国家有很大差距。同时，房地产金融机构范围狭窄，只有银行能经营房地产抵押贷款，房地产金融机构定价能力还不足，不能根据借款人的信用来浮动利率，无法体现对不同开发资质的企业贷款利率的差距。 　　2、商业银行贷款是房地产开发最主要的融资来源 　　按照国家统计局的统计，我国房地产开发投资的资金来源被划分为：国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金来源等四个大类。1997―2003年，来自国内贷款的部分占房地产开发投资的比重一直稳定在23%左右，2004―2007年受房地产宏观调控政策影响，该比重下降至18.5%左右。尽管表面上，银行贷款占房地产开发投资的比重未达到1/4，但实际上，如中国人民银行研究报告所言，即55%以上的房地产开发资金来源于国内银行贷款。截至2007年末，全国商业性房地产贷款余额为4.8万亿元，比年初增加11261亿元，增长30.6%，增速比上年提高8.5个百分点。其中，房地产开发贷款余额为1.8万亿元，比年初增加3613亿元，增长25.7%，增速比上年低1.3个百分点；购房贷款余额为3.0万亿元，比年初增加7622亿元，增长33.6%，增速比上年快14.6个百分点。 　　3、购房人的定金和预付款被用于房地产开发 　　统计数据表明，我国购房人缴纳的定金和预付款被用于房地产开发。2003―2007年，定金和预付款占房地产开发投资的比重远高于银行贷款。 　　我国房地产开发投资的融资来源中还包括了银行发放的个人房屋按揭贷款。2006和2007年，这部分资金占房地产开发投资的比重分别为10.4%和13.1%。这种情况也反映了个人消费者所承受的不合理的工程项目风险，而这些消费者又是弱势全体，一旦开发商没有按时按质建造房屋，他们缺乏观测风险的能力，缺乏手段在开发商破产时通过法律渠道提起诉讼。在面对这样的不利情况时，有的消费者会选择在工程进行时停止交付房屋按揭款，最终把项目风险转嫁给银行。 　　4、房地产开发以债务融资为主，权益性资金占比小 　　尽管近年来中国人民银行、银监会等始终强调房地产开发的企业自有资金投入，但自有资金占房地产开发投资的比重一直