商业地产 一只迷途羔羊.docVIP

商业地产 一只迷途羔羊 　　商业地产，作为地产业开发的一种延伸与升级行为，在国际市场开发中拥有着广阔的市场，而国内的商业地产，随着前一段时间北京第五季大道、巨库等项目全线投资亏空；广东的商业地产空置率达到42.7%的严重超标等问题浮出水面，证实了我国商业地产还存在很多的问题与不足这一严峻现实。有的国外媒体宣称“中国的商业地产开发商整体的素质不高”，中国的商业地产开发真的走进迷途了吗？ 　　商业地产对于地产业来说是相对较新的一个范畴，自从中国加入世界贸易组织后，许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头均在加快进军中国市场，一些新兴的商业类型推动了国内商业类物业的发展。除北京、上海、深圳等经济中心城市外，自2002年开始，国内一些大中城市商业类物业叫卖声迭起，而且卖价屡屡摸高，商业地产发展势头令人咋舌，各地都开始争建商业一条街及大型购物中心。成都的开发商建出了成批的底商，大连万达则将商业地产作为与住宅开发并重的主攻目标，与国际商业巨头沃尔玛结成了战略性同盟，并相继在多个城市开发了万达购物广场。大连万达对商业地产的战略定位很快吸引了家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦等国内外著名新型商业企业的加盟。有数字表明，2002年国内商业地产的投资额增加了11.8%，商业地产市场正在从长达近10年的沉寂中走出，并快速升温。 　　 　　北京商业地产的明天 　　 　　北京的商业地产发展是全国的一个缩影，或许能准确概括其发展态势的只有这两个词“风险、机遇”。在北京，随着商业地产投资热的升温以及各商业项目的上马，近三到五年内，北京市商业地产市场将会出现一个集中供应的高峰期，新增商业地产供应量将在300-400万平方米，从静态总量来讲基本将满足北京对商业地产的需求。这使得我们不得不审慎的关注北京市区域商业地产的发展趋势。 　　从商业业态发展来说，预计到2006年，国外所有业态都将出现在北京，而对于商业主力店的发展与建立，也将迎来发展的高峰，预计国际零售100强至少有50%将在北京开店。 　　从新开店形式看，以社区为目标客户集中???域的中小型百货、购物中心等将持续发展；超市会有非常大的发展空间，而大型百货与购物中心则发展空间有限；各类专业店和专卖店在这几年会有突飞猛进的发展，各种不同类型的连锁专卖店将在北京开业经营，从而进一步扩大商业业态的多样化发展。 　　所谓shopping mall的概念将继续被炒作，但由于经营以及管理的环节繁杂，可变因素多，因而操作难度较大，应该在全面市场调研及分析的基础上有限度的发展。 　　从商业地产建设看，商业街的建设会更朝着各种不同专业街发展，而不是以综合商业街发展为主，同时由于投资门槛的降低，以面向中小投资商为主的中小店铺供应量加大。 　　总量的增加值是表象之一，在具体的分析了商业地产各个方面的发展趋势之后，我们不难发现，北京市商业地产在今后几年将会强力发展，同时在总量增加的状况下，将进一步完善商业体系布局以及商业业态结构，商业地产市场亦将会成为众多地产开发商在北京的集中投资方向。但是，商业地产的运作以及其所涉及的环节之多远甚于住宅地产。因而其成功与否除去项目本身之外，其开发策略以及运作管理方式将是关键。只有定位准确、策划精彩、业态合理、招商运作有序、经营管理完备的商业物业，才能避免商业物业运作的短期效应，保证其地块价值的持续提升以及商业物业的可持续发展。 　　 　　商业地产价值何在 　　 　　要分析商业地产可持续发展的策略以及要点，就必须了解影响商业地产价值的主要因素。 　　区位条件 宏观区位影响商业地产价值。同一个城市的不同区位，具有不同的级差地租，直接影响商业地产的土地成本。 　　物业业态类型 不同类型收益性商业物业的租金由高到低的顺序是：商场、康乐中心、写字楼、公寓。而珠宝首饰、化妆品、女子时装在各类商店的收益能力排比中则最高。 　　综合经营程度 大型综合性商业大楼，往往一应俱全，它们互相配合，提升价值。而分散型的物业则不具备价值的相互提升，因而区域商业物业集中化、综合化将是影响因素之一。 　　时间因素 区域性购物中心有长期投资前景，一般用3-5年时间便可进入最佳经营期，并可保持10年左右，此时价值最大。之后则须进行重新装修，价值降低。 　　 　　可持续发展引导成功 　　 　　提升开发商开发理念 一般“三合一”的有机整体，是一个不可中断的链条，开发商不能只管卖铺赚钱，而必须考虑为投资者和经营者留下充分的利润空间，做到不是仅仅开发商赚得利益但投资者与经营者利益微薄，从而使投资以及经营积极性降低；另外，商业地产应该与城市协调发展，依托城市经营的大环境，商业地产才能顺势起飞从而使得地区商业价值提高，以实现商业物业的可持续发展。这是许多专家学者都提出并