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商业地产发展趋势探讨 　　【摘要】改革开放以来，随之市场经济的深入发展，由于在提高城市整体形象、扩大内需、拉动就业、增加税收等方面商业地产起到了举足轻重的作用，因此各级政府部门对其大力的支持，出现了商业地产业裂变式的发展势头。目前我国的商业地产特点是发展时间相对国外较短，运行过程中表现出经营效率较低、没有科学的决策引导、管理水平也相对落后，这些也给商业地产发展带来一定的阻力，根据当前出台的政府宏观政策，本文通过对以上各个方面进行分析研究，从而预测我国商业地产未来的发展趋势，这对于使我国商业地产向着规范、健康、有序的方向前进具有一定的指导意义。 　　【关键词】商业地产；发展；趋势 　　 　　1 当前我国商业地产发展过程中出现的一些问题 　　过去的几年里，我国房地产行发展整体表现为螺旋式上升态势，除金融危机对我国的房产业一定的影响外，商业地产长期以来所存在的一些问题也是一个重要方面。 　　1.1 商业地产较低的经营效率 　　当前在投资商业地产前，许多开发商不对该地的实际情况进行详细的调研，对不同类型的商业都采取同一种单一的构建模式。由于没有进行详细的研究分析，在运营方面很多商业地产项目表现的不尽如人意。最近几年一些购物中心、百货商场、商业街、批发市场多出现倒闭现象，这对商业地产发展有一定的负面影响。 　　1.2 商业地产业资金紧张、融资渠道狭窄 　　在我国目前银行的短期贷款是商业地产开发资金的主要来源，因此造成商业地产对银行信贷依赖性很大，在一些大型商业地产项目开发上甚至运用85%以上的信贷融资。如果不拓宽融资渠道，商业地产中地产开发和商业经营之间的脱节问题就很难得到有效地解决。 　　1.3 在供需方面商业地产表现出失衡现象 　　在我国商业地产快速发展的引导下，商业地产成为地产开发商的开发焦点。2008年由于全球金融危机的影响，我国的经济也出现的下滑的现象，对此，商业地产变成了众多开发商的避风港，因此加大了商业地产的投资比例，进一步加大了供求失衡的严重程度。最近期间，增加了商业地产的存量，从而出现了商业地产售价降低，提升了商业营业用房的空置率，甚至出现开发商资金链中断等后果，这也都不利于商业地产的长远发展。 　　1.4 商业地产业在管理运营方面表现的较为落后 　　优秀的商业地产项目应该是招商与运营、管理与建设并重的。但是目前众多商业地产开发商对建设、销售、招商方面较重视，而在管理和运营方面出现轻视现象，这就使某些商业地产项目营业秩序混乱、管理落后、服务冷淡，这些都为长期的发展增加了阻碍，不能带来长远稳定的效益。 　　1.5 缺乏科学的决策对商业发展进行引导 　　近几年，兴起的CBD 热给众多城市带来了经济的发展，但是没有科学的决策对其进行引导，众多商业地产在投入运营后并没有达到预期的收益效果。在有些城市不仅没有加速当地经济的发展，有的还出现投资失误，造成严重闲置现象。 　　2 商业地产业影响市场需求因素分析 　　2.1 商业地产需求受国际金融危机的影响 　　受到各国贸易保护主义和世界金融危机的影响，在中国宏观环境上一些国家商业地产需求主体造成了反面预期，严重影响了我国商业地产的需求潜力。 　　2.2 我国在世界经济地位的提升给商业地产的发展创造了机遇 　　国家在世界经济地位的提升提高了我国一些城市的国际化影响力，如天津等北京、上海、深圳等等。为此国际化程度的提高肯定会刺激商业地产的升值，使商业地产的需求潜力加大。 　　2.3 商业地产的需求受我国经济发展影响 　　即使全球金融危机给我国带来巨大的冲击，但相比来看我国的经济增长良好，在世界各国中，是一个罕见的经济增长型国家。虽然近来我国的经济增长趋势有所放慢，可是增长空间还有很大。在对外贸易中。2009年全国货物有22072亿美元进出口总额；全年达到335353 亿元的国内生产总值，比上一年有0.87个增长点，因此商业地产的发展一定会受到国内生产总值的持续增长的积极影响。 　　2.4 商业地产需求受中国快速城市化进程的促进 　　改革开放以来，中国城市化人口呈现出逐年上升的局势，人民的平均收入也在不断加大。2009年城镇居民有17175元的人均可支配收入，2009年末城镇人口占总体人口的比例达到45%。城镇化的快速挺进和人均可支配收入的不断加大势必给商业地产业得发展带来了良好的机遇。 　　3 现行宏观政策对商业地产的影响 　　商业地产英文为Commercial Real Estate，也就是此地产以商业用途为主。与为人们提供居住的住宅房地产和服务于工业生产的工业地产的相区别。2004年，在政府政策的引导下，商业地产成为了地产开发商的关注焦点。2005年，在国内跨国零售商发起了大规模的扩张，外资的引进给商业地产发展提供了良好的机遇。但