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土地整理参与“城中村”改造问题研究 　　【摘要】 “城中村”改造是一个涉及多方利益的博弈过程,土地利用问题是改造工作的难点。将土地整理引入“城中村”改造,是改变“城中村”土地利用现状行之有效的方法。列举了“城中村”土地利用存在的主要问题,分析土地整理带来的综合效益,结合“城中村”土地整理的主体,为“城中村”问题的进一步研究提供参考。 　　【关键词】 “城中村”;土地利用;土地整理 　　 　　“城中村”是城市快速发展所形成的“城市包围农村”的现象。“城中村”村民面对周围城市经济疾风暴雨似的发展,自发地以其特有的方式开发土地资源,寻求经济利益的最大化。但由于二元结构的存在,“城中村”的土地利用规划往往与整个城市的土地利用规划管理不协调,农村游离于城市规划管理的外围,无法享受城市发展带来的益处。“城中村”逐渐演变成为中国城市化发展进程中的巨大阻力??? 　　一、“城中村”土地利用现状 　　“城中村”概念有广义与狭义之分,就广义而言,“城中村”是指是指分布在城市建设区或规划区,其农村土地已全部或大部分被征用,居民非农化,但仍沿用农村管理体制,在土地权属、户籍管理上保留着农村模式,并以村民委员会为组织形式的行政居住村落;狭义而言,“城中村”特指那些农地与居民早已非农化,村庄也已经转制为城市建设,只是习惯上仍称为村的社区部落。在讨论土地整理参与“城中村”改造的问题之前,有必要分析一下目前“城中村”土地利用存在的问题,主要包含以下几个方面: 　　(一)“城中村”土地流转混乱,使用无序,安全隐患严重 　　土地流转混乱是指“城中村”内的土地和房屋不按或者没有任何法律约束的情况下自发的流转。“城中村”的土地总体上缺乏有效管理,土地往往是在没有任何合理规划和专业指导的情况下流转的,发展有很大的自发性和盲目性。“城中村”村民常为了为追逐利益最大化而自发地低价出让、转让和出租农村集体建设用地,自行改变“城中村”内土地的用途。这类行为严重扰乱了土地流转市场的秩序,也给”城中村”的改造制造了很多障碍。“城中村”地理位置优越,土地实际与潜在的含金量甚高,为满足利益最大化需要,增加收益,农民极力抢建空间最大化的私宅,村内建筑密度大,采光通风条件差,大量房屋属违章建筑。这些建筑的存在不仅破坏了“城中村”内的环境,也给“城中村”居民的安全带来了很大隐患。在土地紧缺和房租收益的刺激下,“城中村”建筑完全失去个体差异的美学意义,也碾碎了和谐人居空间的“文化意义”。 　　(二)“城中村”土地利用效率低下,土地资产流失 　　土地利用效率低下是指土地未发挥最佳的使用价值,土地资源没有得到充分合理的利用。“城中村”的土地常常是不分用途的随意建设和进行低层次的物业经济,土地利用率和产出率低下,土地资源产出效益不高。由于“城中村”土地的所有权属于村集体所有,优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格,使“城中村”中不规范的房地产二级市场活跃,导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。“城中村”位于城市建成区,大多数都具有地段优势和区位优势,由于这些土地无权在市场上进行自由流转,不能像周边城市土地一样获得正常的收益,土地的级差地租不能得到合理的体现。自发的低价格的流转,也使土地未发挥其应有的使用价值。 　　二、“城中村”土地整理的效益分析 　　“城???村”最宝贵的资源是土地,最紧张的资源也是土地,要进行“城中村”土地整理,就必须充分显化其土地的资产效益。土地整理是经济效益、社会效益、生态环境效益三者的有机综合。经济效益是“城中村”土地整理的中心内容,也是土地整理生命力所在,是指整理主体或其他经济行为主体通过对土地进行资金、劳动、技术等的投入所获得的效益;社会效益是土地整理的目的,指通过合理利用自然资源,提高土地整体质量,提升土地的品质和可持续发展能力;通过完善土地基础的配套设施,吸引招商项目落户整理区,盘活地区经济;生态环境效益是土地整理的前提与基础,土地整理不但能美化村容村貌,通过绿地覆盖面积优化局部小气候,带来的最直接影响就是景观效应。土地整理改善了生存环境,提高了居民生活质量,为其带来愉悦的心情。强调通过土地整理追求经济、社会、生态环境效益的统一和协调,不但关系到全社会的长远发展,而且关系到子孙后代的生态环境效益,因而土地整理追求经济、社会、生态环境的统一,努力做到生态上平衡,经济上有效,社会层面上可行。 　　三、土地整理参与“城中村”改造 　　“城中村”的存在与城市的发展格格不入,必须对“城中村”经过长期历史变迁形成的土地利用重新布局,按城市发展规律和新时期城市发展的要求进行调整和改造,提高土地使用效率。现阶段的“城中村”土地整理活动必须以城市的社会经济发展目标,在追求生态、经济和社会效益相统一的基础上,寻求“城中村”土地