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城乡一体化背景下宅基地使用权流转模式探析 　　【摘要】《物权法》草案的出台,引发了又一轮关于宅基地流转问题的讨论。本文就宅基地使用权和宅基地使用权流转的含义及其模式进行了阐述,并提出宅基地使用权流转对于城乡一体化发展有着重要意义。 　　【关键词】宅基地 宅基地使用权 流转模式 　　 　　2009年6月,天津市政府颁布的《天津市以宅基地换房建设示范小城镇管理办法》引起了经济学界和法律界的广泛关注。早在2006年,上海市就有14个试点基地开始进行宅基地置换。由于农民对于宅基地只有使用权,而对其住宅享有所有权,宅基地作为不动产本身不可移动,因此,“宅基地换房”和“宅基地置换”的实质是宅基地使用权伴随着农民住宅换取另一处住房而流转。在统筹城乡发展的背景下,研究宅基地使用权的流转模式无论在理论上还是在实践中都具有重大意义。 　　一、宅基地使用权和宅基地使用权流转的含义分析 　　1、宅基地使用权的含义 　　所谓宅基地使用权,是指农村村民为建造住宅及其附属设施依法向有关机关申请并经批准后,对农村集体经济组织所有的土地享有占有、使用和进行一定处分、获取一定收益的权利。根据《物权法》第152条的规定,宅基地使用权的占有和使用权能是没有争议的。《土地管理法》和《物权法》虽然没有明确规定宅基地使用权人享有收益权和处分权,但是从相关法律条文及其法律实践中可以推断出宅基地使用权人在一定程度上享有该权利。《物权法》第117条规定:“用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利”。《土地管理法》第62条第4款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”。当村民出卖住房时,不仅房屋的建造成本、住房的重置成本、相关税费会影响出卖价格,而且住房自然位置及其周边环境也会影响成交价格。因此,农民住房的出卖价格不仅体现了房屋的价值,也体现了宅基地使用权的价值,宅基地使用权人能够通过出卖住宅使其享有的收益权变成现实。宅基地使用权人享有的处分权表现在“宅基地使用权人有权在依法转让房屋所有权时,将该房屋占有范围内的宅基地使用权一同转让”,但是宅基地使用权人不能单独处分宅基地使用权,只能在处分房屋的同时附带处分宅基地使用权,这就表明了宅基地使用权人所享有的处分权是有很大限制的。 　　2、宅基地使用权流转的含义 　　宅基地使用权流转,是指宅基地使用权从产生、主体变更到消灭的过程所引起的宅基地使用权人及其宅基地性质的变化。具体而言,即符合条件的村民向农村集体经济组织申请宅基地建造住宅,经有关机关批准,从而获得宅基地使用权,这实际上是农村集体经济组织作为宅基地的所有权人将自己拥有的使用权按照法律规定流转给村民。村民原始取得宅基地使用权后将建造的住宅流转给其他人,就会引起宅基地的实际使用人发生变动。当宅基地因为被国家征收而变为国有土地时,实际上也是一种流转,只是这种流转不仅涉及到土地使用权人的变化,还涉及到土地性质和土地用途的变化。 　　二、宅基地使用权流转的模式 　　1、宅基地使用权人主导流转的模式 　　这种流转模式主要由宅基地使用权人通过农民住宅的流转来推动宅基地使用权的流转,通常表现为农民将闲置的独门别院流转给他人。从流转目的上看,具有资产变现性;从流转形式上看,具有多样性;从流转当事人的关系上看,具有隐蔽性;从流转地域上看,具有普遍性。 　　具体而言,当宅基地使用权人将农民住宅出卖、出租、赠与、联建、抵押、典当时,就会造成宅基地使用权发生相应的流转。当宅基地使用权人的住宅作为个人遗产被继承时以及基地使用权人作为信托财产的农民住宅被强制执行时,宅基地使用权也会发生相应的流转。 　　2、农村集体经济组织主导流转的模式 　　这种流转模式主要是由农村集体经济组织推动、农村集体经济组织协调多个宅基地使用权人统一规划、集体建造小高层性质的农民住宅流转模式。从流转目的上看,体现了一定的职权性;从流转当事人的关系上看,具有复杂性;从流转形式上看,具有特定性。具体流转形式主要有以下几种。 　　一是划拨。宅基地使用权的划拨是指符合宅基地分配条件的村民向农村集体经济组织申请宅基地建房,经有关机关批准后,村民无偿获得宅基地的行为。这种划拨行为具有很强的身份性,是农村集体经济组织对其成员的一种福利安排。因此,原始取得的宅基地使用权必须具有集体成员身份,并符合宅基地分配条件。1988年至1993年,我国曾进行了农村宅基地有偿使用改革试点,但是,国家没有对宅基地有偿使用制度进行推广。这种无偿划拨制度对于农民的住房保障起到了重要作用。 　　二是回收。农村集体经济组织回收宅基地使用权的情形有:不按照批准的用途使用宅基地的;无正当理由,在两年内没有建造住宅的;宅基地上的建筑物已灭失的。 　　三是回购。农村集体经济组织回购农民住宅的情形