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城市土地价格及地价评估体系更新研究 　　摘 要：当前地价评估体系仍然是中国土地市场不发育情况下建立的评估体系的延续，这就导致了评估地价与市场地价相差悬殊以及土地评估体系以单个城市为基础，城市之间的地价缺乏可比性的问题，本文对此进行了深入分析，旨在找出评估地价与市场交易价格为何相差悬殊的根源所在。 　　关键词：土地价格，地价评估，基准地价 　　 　　1研究背景 　　“房地产业是我国国民经济的主要支柱产业之一”土地市场作为房地产市场的上游市场，是房地产市场的基础。当前，对城镇土地的评估方法大多都严格遵循《城镇土地估价规程》中以级差收益测算为依据评估基准地价的方法。但如果仍然遵循在中国土地市场不发育的情况下提出的地价评估方法，则会出现市场交易价格和评估价格相差悬殊，甚至两者毫无可比性的问题。 　　2城市地价分析研究 　　2.1土地市场的结构分析 　　土地的市场层次主要是市场发展的深度，可以分为一级土地市场、二级土地市场和三级土地市场。一级土地市场主要是指土地的出让市场，由国家控制垄断。 　　另外按市场类型结构分析，土地市场主要分为商业用地、住宅用地和工业三种用地类型。 　　2.2土地价格类型分析 　　作为政府对地价进行管理和控制标准的城市基准地价。基准地价又分为商业基准地价、住宅基准地价和工业基准地价；作为政府对地价和地产市场进行具体管理依据的标定地价。 　　2.3土地价格分布规律分析 　　从整个城市的地价水平看，市中心地价高于郊区地价。从土地的不同用途比较地价，土地价格一般呈现如下特征，商业地价普遍高于住宅地价，住宅地价又普遍高于工业地价。不同级别市场的土地价格也不相同。 　　由以上地价分布规律分析可以看出：不同类型的地价水平不具有可比性，不同时期的地价不具有可比性，不同市场上的地价同样也不具有可比性。 　　3城市地价评估体系的更新 　　3.1城市土地定级的更新 　　当前城市土地定级的方法主要有多因素综合评定法、级差收益测算法和市场 　　①因素综合评价法 　　多因素综合评价法的基本思路就是依据一定的目???和原则，以土地单元为样本，选择对土地单元发生作用的地价影响因素和因子作为鉴定指标，并赋予相应的参数，然后用适宜的模式将样本加以归并来划分土地级别。对某一个系统多因素和因子进行综合评价。 　　②级差收益测算法 　　级差收益测算方法是从土地产出即企业利润入手，认为土地级别由土地的级差收益体现，级差收益又是企业利润的一部分，所以由土地区位差异产出的土地级差收益完全可以通过企业利润分离出来。首先凭经验初步划分土地级别，然后从土地利润中剔除非土地因素如资金、劳动力等因素带来的影响，建立合理的经济模型，测算土地的级差收益，从而验证并划分土地级别。 　　③市场交易价格定级方法 　　市场交易价格定级方法的指导思想是直接从土地收益还原出土地价格出发，根据地价水平的一致性原则在城市空间中划分地价区块，制定地价区间，从而划分土地级别。这种方法是将土地级别与土地价格直接联系起来，测算方法简单，结果便于应用更新。 　　3.2基准地价的更新 　　3.2.1基准地价更新的基本途径 　　①遵循《城镇土地评估规程》提出的更新方法 　　即“以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价”和“土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估基准地价”。两种途径主要针对基准地价的初次评估而言的，但它们同样适用于基准地价的修订更新。在上述两种途径具体采用中又可以分为两种不同的方法。一种是对原有土地级别或均质地域的边界依据实际情况作适当调整，并以此作为基础进行基准地价的修订更新。此方法适用于初次评估后的第一或第二次修订更新，因为一般而言，由于经历时间较短，城镇的社会经济状况及其内部区域因素不会发生剧烈变化。 　　②价指数调整法 　　地价指数调整法即通过专家咨询、典型样本调查等手段，采用适当的数学处理方法，计算出一个反映调整日期与原日期基准地价评估的比例系数(即价格指数)。 　　③根据城市土地和房地产交易价格资料，进行地价区片划分和城市地价定级，完成基准地价更新。 　　④利用城市土地多因素综合评价和级差收益测算模型，进行城市土地定级和基准地价更新。 　　3.2.2样本地价评估的方法 　　①收益还原法 　　借鉴土地市场发育完善国家土地估价的方法中，收益还原法是至为重要的一种方法。所谓收益还原法即求取不动产在将来所能产生的期待纯收益折算为现值的总和，是以还原利率将纯收益还原，求得地价的一种方法，此方法通常被称为地租资本化。 　　用收益还原法评估地价的基础是土地预期收益原则。土地能为投资者带来预期纯收益，并且根据土地的固定性、不增性和永续性得出，土地还可以源源不断的提供收益。将预期源源不断的收