营改增背景下房地产业的应对与展望.ppt

二、税务筹划的架构设计及法律分析 【案例一】国家税务总局2014年2月21日对4起具有典型意义的税收违法案件进行了曝光。其中之一“深圳房企偷税案” 2012年4月，深圳市地税局稽查局对深圳市东森房地产开发有限公司进行立案检查。 经调查取证，证实:东森公司与另一公司开发的某商业大厦项目，从取得土地、规划报建到销售均以东森公司作为法律主体，不符合税收法律关系上的合作建房规定。东森公司取得的房产，应认定为销售的实现，少缴了营业税、企业所得税等税款。同时，认定该公司存在编造虚假企业所得税计税依据、发票违章等问题。 税务机关对该公司追缴税款及附加９６７万元，罚款３８６万元，加收滞纳金６１１万元，查补收入合计１９６４万元。 1、问题： 税务意识淡漠，只考虑了商事条款，没有考虑税务风险。 2、依据： 《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复 》国税函[2005]1003号 海南省地方税务局：  你局《海南省地方税务局关于我省海口紫荆花园合作开发税收问题的请示》，收悉。经研究，批复如下： 鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用国税发〔1995〕156号第十七条有关合作建房征收营业税的规定。 3、解决办法： 甲方以土地使用权，乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担，利润共享的分配方式。 【案例二】甲项目公司由A股东、B股东共同出资1000万元设立，通过土地出让获得土地使用权，缴纳土地出让金及投入其它费用共计1.3亿。随后，A股东、B股东与乙公司签订股权转让协议，以3.2亿将其持有的甲公司100%转让给了乙公司。 1、问题： 交易过程缺乏事先的税务安排，在确认交易模式时，留下税务隐患。原本想以股权转让方式规避营业税、土地增值税。但却留下了近4000余万元的土地增值税隐患。 2、依据： 《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）广西壮族自治区地方税务局： 你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》 （桂地税报〔2000〕32 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。 3、解决办法： “一次”改“分次”-------“一字千金” 【案例三】某文化投资集团有限公司准备进行三家子公司的重组合并，经审查现有的“重组方案”，发现存在重大的税务隐患。 1、问题： 重组方案根本没有考虑税法的遵从，如果按现有方案执行将导致公司留下重大的税务隐患和风险。 2、依据： 《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》 2011年第13号 纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。 《国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》 2011年第51号 ------不属于营业税的征税范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。 3、解决办法： 将与实物资产相关联的债权、负债和劳动力一并做出安排。 【案例四】在对某集团公司进行税务体检时，发现一单10000万元的大额销售业务，在我们审查销售合同时发现了问题，合同条款约定“购货方一次性支付货款------”。这里存在什么税务问题呢？ 当时这批货物的进价是6000万元，其他费用为1500万元。我们测算应缴纳税金为： （1）增值税=（10000-6000）×17%=680万元 （2）城建税和教育费附加=680 ×（7%+3%）=68万元 （3）企业所得税=（10000-6000-1500-68） ×25%=608万元 合计纳税为：1356万元 1、问题： 因片面强调交易的合法性，没有结合税法的相关规定，忽略了经济性的审查，给企业造成了不必要的损失。 2、依据： 根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十三条的规定：企业的下列生产经营业务可以分期确认收入的实现： （一）以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现；------