【优秀论文】国内房地产转型研究—基于万达商业地产案例分析.docx

　　《国内房地产转型研究—基于万达商业地产案例分析》董雪俊摘　要：房地产是与日常生活息息相关的行业。近些年国家对房地产的调控可谓是前所未有的频繁和严厉，其目的都是为了抑制房价的上涨并规范房地产市场。随着众多政策的实施，许多房地产企业的经营受到了不同程度的影响。改革开放以来，我国经济一直保持平稳快速的增长势头，与此同时，城市化率已经接近百分之五十。在这些主要因素的影响下，许多房地产企业认识到再按照纯开发销售的模式已经不再适应当今的经济环境，需要改变商业模式。该转型到何种商业模式，就是本文要研究的目的。现在房地产行业的商业模式大致可分为开发、商业地产、地产服务这三大类。个人认为结合现今的经济环境，商业地产模式是最佳选择。在国内企业中，万达地产是由开发模式转向商业地产模式的成功典范。　　本文结合万达的发展历程，分析了商业地产模式的优势，以期望可以给关心这个行业的同仁提供一些分析。关键词：房地产；商业地产；万达　　引言：　　房地产企业面临商业模式困扰。当今中国房地产企业在现今的商业盈利模式下，最重要的两个生产要素是土地和资金。土地储备量不足会造成企业业务量不够，这样就无法通过连续滚动开发规模的优势来降低成本获取盈利；资金融资渠道窄就会造成资金流动不畅。这两类最重要的资源，土地是由政府垄断，现今国内的金融市场体系还是属于管制型银行主导的，而房地产企业的资金大多是由地产企业的开发贷款和购房者的购房款即现金与按揭贷款组成，这样使得商业银行贷款成为房企在外部融资最主要的渠道，同时也将房企的财务风险转移到银行了。正是这两个关键资源都掌握在政府手中，那么政府对房地产市场的态度，出台的关于房地产的宏观政策和各个地方政府的执行力度，都是房地产企业最重要的政策变量。另外在未来国内的一线与二线城市的人口分布也会出现变化，对房地产企业的商业模式有着很大的影响。　　一、文献回顾　　1.地价越来越昂贵　　现今大多数房地产开发企业预计房价会持续上涨，在拍得土地后，利用土地和在建工程进行抵押贷款，快速滚动开发，并通过预售回笼资金，再利用销售回款和按揭款去拓展新的项目，这样以土地的增值和金融杠杆的使用就成了房企利润最主要的来源。随着中央政府行政性介入逐步加深，想低价拿地，然后分期开发，拉长开发周期，通过土地增值溢价获得丰厚利润是越来越困难了。在未来，房价总体将保持平稳上涨，国家是不会让房价大幅上涨的，但地价越拍越贵，房价与地价之间的利润空间是越来越薄了。这使得单单只做开发而进行高周转的模式受到了严峻的挑战。　　2.融资越来越困难　　很多房地产企业在资金面上特别是在经营活动中现金流波动性比较大，抗风险的能力较低，如果遇到市场调整，就会容易出现资金方面的危机。国家在最近出台的新政实施在金融信贷、财政税收和土地政策上都指向地产开发商的资金链。在中央政策调控银根收紧的大环境下，将有更加多中小地产商面临资金紧张的困境。另外，像保利、万科等龙头的地产商虽然不缺钱，但处在目前的环境看，他们通过传统渠道从商业银行取得贷款也比之前困难了许多。　　3.国家对地产市场政策　　从2010 年1 月份开始，中央政府连续出台相关政策对房地产市场进行调控，政策的手段从传统的金融、税收到增加保障性住房等，甚至一些城市还出台了限购政策。①就现在的形势而言，国家对房地产打压的是非常严重，特别是住宅市场，现在国家大力兴建保障房，对商品房不管是在购买政策还是土地供应量上都是采取打压的政策，相对而言对商业地产这方面倒是没有住宅那么严厉。　　4.中国人口因素将更为突出　　房地产居住需求最终取决于人口的空间分布和时间分布。总人口的减少和中青年人口占比缩减是全球人口变化的总趋势，中国25-45 岁的购房适龄人口在2008 年已经达到峰值，在此之后将持续下降，这些影响会在未来14 年左右的城市化进程抵消。目前的中国城市化率已经达到47.7％，城市化率在未来会处于加速的阶段，城镇购房25-45 岁适龄人口在2015 年至U2027 年间会形成了一个高峰平台，在2023 年前后达到最高峰，约为2.483 亿。作为房地产企业面对城市化和人口变化，需要在制定战略时未雨绸缪。　　二、研究意义　　现今国内的大多房地产企业都是以开发模式存在，而面对如今的城市化进程，房地产企业应该是以商业地产持有模式为最佳。开发型的企业已经到了做的很成功、但是很辛苦的阶段，而此时正是转型成商业地产持有的好时候。现今国内外对商业模式的研究甚多，但是对房地产企业的商业模式研究不是很多，特别是国内对房地产企业的商业模式研究特别少。　　1、研究内容　　本文先对现今国内的经济形势与房地产市场进行分析，再对万达地产进行简述，再详述万达地产商业模式的发展历程及经营效益对比，再对国内外房产企业的商业模式做出分析，得出现今国内的房产企业该如何转型实行哪种商业模式，