沪杭别墅项目精彩个案分析报告（下）.ppt

精准的目标客户选择---重点锁定精英女性、目标消费者的选择将直接导致产品形象塑造和传播渠道的变化。 独特价值主张---回归生活、浪漫绽放，唤起理性城市里的感性人群，发掘美和浪漫的价值。 独特的品牌形象与沟通方式---浪漫、唯美、跳脱的传播形象。 独特传播渠道选择---根据高端客户生活习惯和生活动线设计接触点。并区别性别。 圈层营销---中欧商学院、淮海路会所、植入大品牌高端活动。 “上京城、下渝州”体验式营销---强化品牌认知度、打消品牌顾虑、强化信心、弥补长时间无样板区的问题。 主动出击的销售突破---美景风暴、巡展、社区投递、陌生拜访、购买名单约访。 营销亮点 2、体验营销：“景观体验+样板航母”的现场活动，展现价值 建立以“客户最佳体验”为核心的示 范区，提供卓越的品质体验感受。 特别注重营造项目整体的自然环境、 人文氛围、优质建筑，通过让人震撼 和惊艳，满足目标客户的物质和精神 的双重需求。 最后，通过现场体验营销活动，将产 品的核心价值传递给目标客户。 营销亮点 2、体验营销：走入龙湖蓝湖郡 · 体味别样浪漫 下图为：2009年9月5日，龙湖?蓝湖郡在项目现场举办下午茶活动 营销亮点 3、渠道创新：一二手联动 搜房网 21世纪不动产 + 上图为：搜房网携手21世纪不动产走进蓝湖郡 营销亮点 4、广告诉求：骨子里的浪漫情怀 THANKS 快乐者 思想者 引领者 上海成全置业顾问有限公司　　上海全成营销策划有限公司 上海总部：静安区南京西路580号南证大厦B座715-717室　邮编：200041 电话：021 北京公司：朝阳区东四环中路82号金长安大厦A座1602室 邮编：100022　电话：010苏南公司：苏州市工业园区苏绣路新天翔广场A座2005室 邮编：215021 电话：0512 成全机构官方网站： 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 绝对保密！此报告仅供客户内部使用，未经成全机构的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 户型特色 五层三+三叠加，一个单元4户 户型面积175平米，每户占三层 户型亮点：舒适型叠加 上叠送露台、下叠送花园 上叠（三层+四层+五层） 175平方米 四房 客厅、餐厅活动空间可根据居住习惯自行分隔； 双主卧设计，顶层豪华主卧套房； 增送南北双露台。 三层 四层 五层 亮点借鉴 亮点一：完全的人车分流 项目全部采用地下停车，车行道排布在小区的东面，增加了小区的绿化面积，使住户可以享用较大地花园面积；地下停车还减少了路网设置，提高了住区容积率；并且可利用高差使景观丰富，具有层次感。 建筑 前庭园 地下车库 下沉庭园 入户桥 步行系统 组团绿化 步行系统 亮点二：全采光地下庭院 采用平地造坡技术，地下室的实际高度为原先的一层，因此除了地下停车，庭院均为全采光地下庭院。 亮点三：立体景观 精致细腻 绿化密度大、层次感很强。S型人行道丰富了景观层次，使人行走其中获得良好的景观体验。景观节点塑造有层次、品种多样。拥有较大的庭院面积。 亮点四：会所配置齐全、立体高差层次丰富 龙湖在坡地别墅方面有着丰富的实践经验，其会所区域立体高差的做法在上海还较为少见。会所配置较为齐全，会所面积3000 平方米，其中地上1500平方米，地下1500 平方米。配备室内恒温游泳池、spa等设施。 亮点借鉴 亮点借鉴 亮点五：较高附加值 ? ? 联排别墅赠送面积大，典型表现为其260-280平方米的双拼别墅竟有6层，有着高达180-200平方米的超大赠送面积，建筑高度与旁边的联排、叠加相似，与较大体量的叠加别墅（三层一户）相比，联排别墅共6层，直接拉开了与叠加的距离。 175（含赠送80-100，下叠附赠地下室，上叠附赠露台、阁楼、花园）　 赠送面积达销售面积的47-58% 叠加 220-250（含赠送110-180，赠送地下室、花园） 赠送面积达销售面积的50-70% 联排 　 260-290（含赠送180-200，赠送地下室、阁楼、露台） 赠送面积达销售面积70%左右　 双拼　 龙湖滟澜山面积（㎡） 房型 营销背景 上海滟澜山面临的问题： 新市场：新品牌首个项目，认知度、信任度不足； 高价格：上海外环地王，单价远高于同类产品，销售难度大； 距离远：郊区别墅项目，到访率低； 市场差：面临楼市寒冬，且开盘期为传统淡季； 时间极短：08年11月