重庆市涪陵区金科世界走廊商业项目策划报告

对本项目认知 消费者调研发现 儿童乐园、大型超市、流行百货、中高档百货、名品折扣店、家具广场等是市民觉得涪陵最缺乏的商业业态。 事件回顾 商户调研发现 商户类别 商户分档次数量 中高档 中档 中低档 百货、超市、家电 各2家 各2家 各2家 餐饮 各10家 各10家 各10家 服装 各10家 各10家 各10家 休闲娱乐 各10家 各10家 各10家 服务与其他 各3家 各3家 各3家 本次商户调研的总体分类别调研情况： 2010年5月10—15日，针对金科?世界走廊项目商业进行了商户调研，通过努力，出色地完成了本次市场调研任务，并对调研进行了深度总结。 访问方向及方法：针对区域的各类商业和代表性知名品牌及特色商家经营者访问；针对商户进行定性深度访谈+定量问卷面访；商户分本地和外地同时进行。 开店调研发现 调研总结 重要发现 超过一半以上的品牌商家在涪陵只有1家店 大部分商家有计划在涪陵开店 本项目引进品牌商家机会很大。 商户调研发现 类型选择调研发现 调研总结 重要发现 购物中心和步行街仍是商户场所的首选，商户对商业具备一定认知度。 中高端百货、大型超市和特色休闲娱乐是商户比较倾向的商业类型。 提升商户的商业理念，引入中高端百货和大型超市时项目招商关键 商户调研发现 商业视点调研发现 调研总结 重要发现 商业氛围和配套不完善是目前制约涪陵商业的主要原因 商户对新建综合性商业非常感兴趣 商户对商业氛围浓、配套完善的新建综合性商业非常期盼 商户调研发现 租赁调研发现 调研总结 重要发现 商户商铺租赁价格50-150元为主 铺位面积需求比较均衡 商铺价格定位要适中，铺位面积划分不能过大 商户调研发现 经营调研发现 调研总结 重要发现 签约时间意向基本在3年以上 商户仍偏向纯租赁模式 较长合约的商铺租赁是现状商户的偏好 商户调研发现 物业要求调研发现 调研总结 重要发现 对物业比较偏向基本装修 商业信息来源较广泛，其中以网络和户外广告相对偏多 商户喜欢基本装修的商铺和多方面信息来源 商户调研发现 事件回顾 投资者调研发现 本次投资者调研的总体分类别情况： 2010年5月12—15日，针对金科?世界走廊项目商业进行了投资者调研，通过努力，出色地完成了本次投资者调研任务，并对调研进行了深度总结。 调研方向：主要针对金科以往涪陵区域商业物业投资者、实力住宅购买者、黄金海岸商业和世界走廊商业咨询者进行调研。 调研方法：主要采取电话咨询形式，部分来现场咨询。 客群类别 客户数量（人） 金科涪陵商业以往投资者 56 金科涪陵实力住宅购买者 15 黄金海岸商业和世界走廊商业咨询者 16 总计 87 投资者调研发现 投资商铺计划 调研总结 重要发现 有70%的被调研者表示有商铺投资计划 超过60%的被访者有在南门山区域投资的意向 近期在南门山区域有商铺投资计划的客群比例较大 投资者调研发现 商铺类型与用途 调研总结 重要发现 75%的被调研者有投资商业街商铺意愿 超过60%的被访者表示购买商铺用途是长期持有并出租 长期持有并出租商业街商铺是投资者最多的选择 投资者调研发现 商铺面积与金额 调研总结 重要发现 投资面积计划大多在80㎡以下 投资总金额计划主要集中在80万元以下 投资者偏向于小型商铺需求和总金额计划很谨慎 投资者调研发现 商铺经营与租金 调研总结 重要发现 投资商铺经营类型大部分是看情况 对投资商铺租金主要表现较低或不确定 投资者普遍看市场情况确定商铺经营和租金水平 投资者调研发现 商铺楼层与返租 调研总结 重要发现 60%的投资者有投资地上一层的商铺 返租年限主要是在3年以上 地上商铺返租3年以上是投资者最多的选择 市场调研总结 商业环境相对较好的南门山商业具备市场发展基础。 * 高笋塘商业步行街 重庆泽胜地产有限公司建设以欧洲风情为特色，集星级酒店、商务公寓、餐饮娱乐、观光购物、高档住宅于一体的特色中央商业街区、大型商业综合体。 项目计划总投资15.6亿元，占地面积近50亩，总建筑面积33万平方米。 商业建筑面积10万平方米，地下3层，地上6层。 商业临街面少，高差较大，整体呈长条形，商业操作难度大。 商业体量约10万平方米，与金科世界走廊体量相近，开工建设时期同期，主要商业业态组合相近，项目直接竞争大。 前期规划确定，拆迁完毕，施工正式动工。 高笋塘商圈典型在建商业设施分析 涪陵城区建设影响着商圈规模对比变化 涪陵滨江路中、高端住宅聚集区的建设将带来城区人口从南向北的迁移行动。 滨江路集中了涪陵目前在建开发大部分项目，滨江路沿线的项目总体量在200多万㎡，加上鹅颈关片区将建约100万㎡住宅，整个滨江路沿线区域预计将新增居住人口近10万人。 高笋塘目前可供开发的住宅少，泽胜步行街的住宅量不足20万平方米。 锦天龙都、名都住宅（30万