北京_京御_孔雀枫情水岸_定位及物业发展报告.ppt

背景 我们通过区域及其规划分析、本体条件解析找到本项目需要解决的关键点 我们通过区域及其规划分析、本体条件解析找到本项目需要解决的关键点 我们通过区域及其规划分析、本体条件解析找到本项目需要解决的关键点 两个角度看市场机会 北部分布有亚运村、奥林匹克公园以及中关村高科技园区，产业布局完善。 西部以山地为主，限制发展，发展方向以生态保护为主题。 南城区域认知度比较低，配套设施较为落后，整体发展速度落后于其他。 东部区域认知度比较高，居住功能吸纳了CBD、燕莎以及使馆区的高端收入群体，基础配套设施完善，具备良好的发展前景。 北京市2004-2020年整体发展规划把东部定位为城市未来重点发展区域，是承接中心人口、职能疏散和新产业聚集的主要地区。 两个角度看市场机会 城市发展定位： 与通州、燕郊一起发展成为北京东部重要的组团式区域城市. 城市规划定位为: 特色休闲商务区；现代服务业积聚区；都市型民生产业区；绿色生态居住区 通州新城城市总体定位为区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城 ；新城规划六大功能组团 依赖主要交通干线，通州区房地产市场形成了项目相对集中的四大片区 轻轨为片区吸引了CBD区域甚至整个地铁沿线的客户进入 片区内住宅均价6000元左右，市场上两居户型占区域供应的主导比例，面积区间在90平米左右 客户经济实力有限，价格敏感，多为过渡性居住，基本为首次置业或功能性换房 片区内未来一两年供应有限，且入市速度较慢，市场表现为供不应求 燕郊城市总体定位为：京东生活首善之区 燕郊住宅分布已形成东西差异 市场机会总结 孔雀城客户的启示： 金地“六”客户的启示： 金地“六”客户的启示： 关键词: 环境、亲水、低密度 基于客户行为划分本项目对应客户 30-45岁之间，在京奋斗多年，事业小有成就，有房有车，非成熟别墅买家。 向往别墅的低密生活，追求别墅的生活感受。 追求稀缺资源占有，看重环境与居住品质。 注重交通便利性。 父母仍在外地，购买本项目，将父母接过来，作为1.5居所。比较重视家庭。 定位 后期适时推出观景小高层，容积率最高可做到2.0左右，提升土地效益，增强社区的规模和居住氛围 地块资源评价 功能布局 立面风格 必备点 3——单体 孔雀城所采用的是南加州建筑风情，整体风格现代、典雅，外立面错落有致。运用手工漆刷墙、拱廊与拱门，以及铸铁、马赛克等建材细部，呈现出明亮大气的特色。本項目在延續孔雀城整體風格的前提下，采用了更具優勢的升級版產品——托斯卡納風格。 托斯卡納風格更加簡潔典雅，细致精美卻不奢华。建筑細部處理手法上與南加州風格相似，但更显精致，品质感更强，同时保有明亮大气的特色。 经典别墅风格对于别墅首次置业者意味着正统别墅感受。 中央别墅区：龙湖滟澜山、纳帕尔湾得到客户认可。 外立面的打造重于对内部空间的雕琢。 立面风格 必备点 3——单体 托斯卡纳建筑风格是简约而优雅的。通过天然材质如石头、木头和灰泥将其温暖的性格充分表现。高低朝向各不相同的赤陶屋顶产生一种节奏感的视觉效果。 别墅入口处有一个戏剧性的塔或是圆形广场，视觉上高于其他屋脊线，给人强烈的威严感。岩石与灰泥对光与影的表现是其精髓，铁艺、百叶窗和阳台同样是它风格的表达。前门倾向于用粗旷的厚木板制造。 由于容积率限制，边间距无法实现大尺度，故需在居住感受上保证独立、不受干扰。建议边间距控制在5-8m，通过设备间或车库相连、高层退台、单面开窗等细节处理，来保证居住的独立性； 户与户间为减少前后对视，可在组院内和道路两旁多种植物，弱化对视的影响，保证每户的私密性； 建筑区隔 必备点 3——单体 大面积采光窗 将客厅朝向前院、家庭室朝向后院，多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性； 主卧室是业主尊贵的私密空间，对采光和景观要求同样很高，因此需要在南向采用大面积的采光窗，保证居住舒适度，同时有良好的室外景致。 户型设计 必备点 3——单体 景观面 普通 景观面 普通 餐厅 落地窗 落地窗 窗户 南向 主卧室 景观面 客厅 朝向 功能空间 客厅挑空 作为主要的社交空间，客厅局部挑空后能明显提高开敞度和空间感，越大面积的客厅挑空越能传递出气派、有身份的感受； 由于新政规定超过4.9m的层高部分将按两层面积计，故挑空高度和面积对于总价控制有影响。 户型设计 必备点 3——单体 4.9 20-25 200 - 250 15-20 25-30 挑空面积(m2) 4.9 200（含）以下 6 250 （含）以上 挑空高度（m） 户型面积（地上） m2 报告核心内容 第一部分：项目目标解析 第二部分：项目关键点分析 第三部分：市场分析 第四部分：客户分析 第五部分：价值判断 第六部分：项