【北京】立水桥项目初步定位建议报告.ppt

1 地块周边交通——轨道交通便捷 距城铁5号线、13号线立水桥站600余米 沿中东路向西经西小口路达昌平路 距北五环4.0公里 20多条公交线路组成四通八达的公交通网 距占地680公顷的奥林匹克森林公园4公里； 与奥运场区遥相呼应。2008奥运会结束后，那里的场馆设施将对外开放。 本案 亚运村 商务区 望京 商务区 东直门 商务区 西直门 商务区 中关村 商务区 王府井 商务区 目标客群区域确定 18－20分钟 东直门商务区 30－35分钟 西直门商务区 20－25分钟 中关村商务区 30－35分钟 王府井商务区 10－15分钟 望京商务区 10－15分钟 亚运村商务区 地铁车程 目标客群办公区 便捷的地铁交通网络， 几大商务区车程均在半小时左右 目标客群职业特征 本案 亚运村 商务区 望京 商务区 东直门 商务区 西直门 商务区 中关村 商务区 王府井 商务区 IT、电子、电讯从业人员 高科技研发人员 金融保险、传播、物流、制造业等 大中型国企、外企从业人员 公司职员，白领一族 住宅客户特征分析 30-45岁是目标客群， 三口之家是主要家庭结构； 受教育程度较高； 具有一定的生活阅历，他们稳重，有自己独特的见解和追求； 经常使用电脑和网络； 他们工作相对稳定，但工作压力相对较大，工作是他们生活的重点； 七十年代人群是主流，在理想和现实之中肩负家庭责任； 处于育龄阶段，因此对于教育的关注强烈； 购房考虑层面增多， 自住是主要购买目的 居住环境、教育环境、交通环境等都是考虑的重点。 酒店式公寓客户特征分析 —— 居住型客户 25-30岁是目标客群， 80后是他们身上的时代烙印； 他们中大部分人是独身子女； 文化教育程度相对较高； 他们毕业离校不久，积蓄不多，但渴望拥有自己的家； 他们工作不一定稳定，在购房中，父母支持占较大比例； 网络充斥他们的生活 ； 他们厌烦拥堵交通，依赖快速的地铁交通； 他们年轻、富有激情和活力，自我意识强，往往有着积极乐观的态度； 第一次置业将是主导，但这只是他们的过渡性住房，一旦他们经济实力允许，会二次置业； 自住的便利和未来的投资性是他们关注的重点 商业、写字楼市场研究结论 未来本区域内人均商业面积明显过大，已超出区域内消费能力，必然会出现激烈的竞争，淘汰不被接受的商业； 根据商业特性结合项目特点在广义商业金融范畴中寻找最佳项目商业组合； 区域市场不支持开发写字楼产品。 项目情况分析 1 项目定位建议 4 项目SWOT 分析 2 区域市场研究 3 项目总体规划建议 5 项目市场定位建议 项目产品定位建议 项目客户定位建议 市场定位建议 奥北 地铁线上 宜居和谐社区 奥北 地铁线上 宜居和谐社区 阐释： 随着奥运的来临，亚奥商圈逐渐成为热点； 引发周边区域价值的提升； 本案距离亚奥核心区仅6公里，随着亚奥商圈的逐渐成熟； 本案所在的奥北区域价值也将大幅提升。 奥北 地铁线上 宜居和谐社区 阐释： 随着北京不断发展，道路交通的拥堵压力日益严重； 地铁因其不受天气限制，能够定点准时，一直为年轻白领的首选交通工具； 随着北京地铁线路的增加，地铁交通日益发达； 本案位处地铁5＃线及13＃线交换站，交通出行方便快捷。 奥北 地铁线上 宜居和谐社区 阐释： 项目位处区域为居住社区，项目的性质是居住； 适宜居住仍是主要的开发方向； 双限商品房与商品房要有所区分但也应为和谐邻里。 产品定位建议——双限房 总建筑面积：40000㎡左右； 占住宅面积比例：70% 户型面积区间：按国家相关规定，全部为90㎡以下户型 户型配比： 10%左右 85-90 三居 70%左右 75—80 二居 20%左右 55-65 一居 比例 面积区间（㎡） 户型 总建筑面积：16000㎡左右； 占住宅面积比例：30% 户型面积区间： 由于项目内两限房面积超过住宅总面积70%，因此户型面积设置不需考虑政策限制； 根据区域住宅市场研究，区域内住宅户型面积区间多在70-100㎡，而100-130㎡左右户型非常稀缺。 因此，商品房定位为—— 产品定位建议——商品房 打造 低总价、宜居 生活空间 以功能齐全、适合家庭居住的三居户型为主； 与地块内双限商品房即在品质上有所区别 总面积合理控制，突出项目价格优势 强调生活感：灵活的生活空间，便捷的生活方式 产品定位建议——商 业 通过市场调研，本区域商业容量有限，再加之本项目的体量和位置的综合竞争力的影响，本案大型集中商业和写字楼的销售风险均较大，为降低开发风险，需对商业产品进行适当缩减，并将部分商业面积进行合理转换