烟台南山置业世贸中心项目3号地块的整体定位与物业发展建议报告2005-08-24.pptVIP

烟台南山置业世贸中心项目3号地块的整体定位与物业发展建议报告 谨呈：烟台南山置业有限公司 报告结构 项目目标及要求 项目背景----南山集团通过为烟台市政府修建投资10亿元的会展中心置换总面积约1000亩的四块地 南山集团目标----通过现有4地块启动烟台市“新城市中心区计划”，3号地成为核心功能　 南山集团对3号地的困惑之一-------会展中心的功能转化 南山集团对3号地的困惑之二-------星级酒店功能及酒店管理公司 南山集团对3号地的困惑之三-------超高层写字楼的定位 项目界定 地块所在的城市位置-----位于烟台中心区东南方向的莱山区 项目位于烟台市莱山区，交通便利，北临黄海，处在未来烟台市发展的中心地带 距离烟台市政府1公里 距离老城区市中心14公里（15分钟车程）距离机场15公里 通过滨海路、观海路同老城区相联，距离连接各区的五区连接路2公里 3号地块资源分析：地块兼有人文资源和自然景观资源 3号地块的四至情况：紧邻体育公园与多所高校，缺乏配套与人流，地块进入性好 3地块的用地指标 烟台城市发展在南北方向缺乏空间，现正朝东西纵向方向发展，莱山区处于城市新发展方向 从莱山的区域规划和近期工程建设来看，莱山区将成为烟台市新的政治、文体和教育中心 莱山区以高新区为支撑，经济迅速发展，逐渐成为烟台继开发区之后又一区域增长点 项目界定：城市新中心区内功能综合性项目 核心问题 项目情境（Situation）-----项目背景、客户、市场事实 非期望结果（R1）、期望结果（R2）及解决方案（A）分析 核心问题-----3号地如何实现政府和南山集团2个受益主体的不同效益要求 报告结构 案例分析 政府导向是推动新城市中心快速发展和区域价值提升的前提 核心市政设施的先期建设和规划是新城市中心高起点发展的重要引擎 新城市中心一般都有承担标志性建筑的核心区，同时形成区域的核心功能 多种功能复合、多个组团共存是新城市中心的主要特征 城市新中心区房地产开发一般经历由住宅－办公—商业的次序 报告结构 3号地发展战略 本区域开发现状及规划前景的特征是商务功能少、文教特征明显、功能相对单一 南山集团4地块的开发完善了区域功能 ，使新城市中心区的计划更健全 为促进新城市中心计划的实施和区域价值的提升 ，新城市中心概念必须借助政府力量推进 早期的公共设施未形成区域核心，以会展为主的3号地将承担核心区功能，启动烟台新中心区计划 3号地发展战略 3号地形象定位因素分析 3号地总体定位　 3号地形象定位 新中心区远景展望-----烟台国际化的交流平台 新中心区远景展望-----烟台最高档的城市展示区 新中心区远景展望-----烟台城市最佳魅力的典范区 新中心区远景展望-----烟台新城市的核心区域 案名：世贸中心 3号地城市综合体中各单体的功能关系 在新城市中心计划的背景下，各类物业配套的互相利用、复合以及主体功能的互不干扰 报告结构 会展中心 烟台会展业发展的现状 烟台会展业近年来发展迅速 自2001年以来，烟台会展规模和频次翻了2倍，现在场馆设施和面积已不能容纳大规模展览举行 总体来看，烟台会展经济已经渐具雏形 与其他城市类比，烟台会展发展的内在驱动因素充足，适合发展会展经济 从山东省会展业的发展现状和竞争关系分析，烟台发展大型会展中心有明显机会 现有会展功能转化分析 从烟台近2年会展使用情况分析，中小型会展较多，而大规模会展数量较少 类比青岛会展业发展给出烟台未来展览面积的使用面积 基于烟台现状，考虑到未来发展需要，可将现有展中心面积按使用频次分为5个级别 会展中心布局原则 烟台会展中心展厅的功能转换建议----仅对可扩展区进行转化 各扩充区即适合进行功能转化的区域的商业业态建议 从烟台科技成果发展程度分析设置科技成果展厅有必要，但不宜做永久性展厅 报告结构 酒店工作前提----南山集团已将酒店定位为白金五星级 本酒店主要是完善新市区核心的功能以及承担了会展中心的配套功能 星级酒店 烟台酒店分布在芝罘中心区和沿海一带 烟台酒店市场扫描：准五星级酒店情况 烟台酒店市场扫描：烟台市经营较好的酒店情况 烟台酒店市场总结：主要以游客接待为主，市场的季节性很强 星级酒店 烟台高档酒店的比例比较合理，本酒店作为白金五星级酒店在烟台是必要的 四、五星级为高档 二、三级为中档 一星级为低档 酒店客户定位 烟台市接待旅客在全国二三城市中排名前列，但来烟台的旅客整体消费能力较低 海外旅客主要居住在高星级酒店中，其中韩日旅客占到外国客的55%多 烟台中高档酒店客户需求分析：以政务会议接待和商务客户为主体，兼顾旅游观光客和长包房客户 一般大客房数的五星级酒店主要靠商务旅客来保证较高的年均入住率 本项目酒店作为新市区核心的设施配套，会展、政务、体育赛事将为提供大量客