第四章 成本逼近法.pptVIP

7．进行可出让土地比率修正 开发区可出让土地比率＝(开发区总面积-不可出让土地面积)／开发区土地总面积×100％ =(5-1.5)／5×100％＝70％ 则可出让土地的平均单价 ＝512.83／70％＝732.61(元／㎡) 8．进行土地使用权年期修正 50年的土地使用价格为： 732.61×[1-1／(1+0.07)50] ＝707.74(元／㎡) 9．计算土地总价格 707.74×10000＝7077400(元) 单价为707.74元／m2， 总价格为707.742万元。 例2：某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平” 。  2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费 (含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。 解题思路： 分步计算土地取得费、土地开发费、利息、利润 计算无限年期土地成本价格 计算49年期土地成本价格和土地增值收益（出让金） 计算49年期土地价格 常见难点与问题 新增建设用地有偿使用费不能计入成本！是国家向市、县政府征收的，不是对用地者。 特别注意：开发费若以基础设施配套费标准计算，计息期为整个开发期。因为需在土地开发前一次性支付 年期修正错误:不修正或修正错误。 计算步骤中有关单位不一致: 万元/亩转化为元/平方米（直接乘15） 万元/平方公里转化为元/平方米（直接乘100） 1.某块工业用地，土地取得费为200元/平方米，相关税费为50元/平方米，土地开发费为300元/平方米，利息为21.24元/平方米，利润率为10%，则土地投资利润为（）元/平方米 2.某中介机构评估一块工业用地，土地取得费为100元/平方米，相关税费50元/平方米，土地开发费为300元/平方米，贷款利率5.31%，存款利率1.98%，开发周期为两年，利息为（）元/平方米 3.某开发区土地总面积为5平方公里，区内道路，绿地等公共设施占地1.5平方公里，现已完成五通一平，该开发区土地取得费及税费75元/平方米，土地开发费、利息、利润为250元/平方米，土地增值收益率为20%，土地还原利率6%，求可出让土地50年土地使用权单价（） 计算土地开发费，必须准确确定土地开发程度 准确区分宗地内外开发程度：由市政投资建设的应属于宗地外，由企业投资建设的应属于宗地内。 红线内外开发程度不一致现象。 A、红线外开发程度比红线内低 B、红线外开发程度比红线内高 C、某种设施红线内有，红线外也有，但宗地内的设施并不是依赖于红线外的设施建的 是否进行年期修正要具体分析： (1)当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正； (2)当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正。 (3)当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正。 第四章 成本逼近法 掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算。 熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。 了解：成本逼近法的应用限制。 一、定义： 以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税费和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。 第一节 成本逼近法概述 二、原理: 将对土地的所有投资（包括土地取得费和土地开发费）作为基本成本，按照等量资本获取等量利润的投资原理，加上基本成本所应产生的相应利润和负担的利息，组成土地价格的基本部分；同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益（税费和土地增值收益），从而求得地价。 三、适用范围： ①新开发土地； ②土地市场欠发育，交易案例少的地区； ③工业用地； ④特殊性土地 四、特点： 1）成本价格，未考虑土地市场需求及效用； 2）是估算土地成本价格的一种途径。 五、基本公式: 地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益 六、估价步骤 1 确定土地取得费 2 确定土地开发费 3 计算税费 4 计算利息 5 计算利润 6 确定土地增值收益 7 修正并确定土地价格 第二节 成本逼近法估价方法 一、土地取得费 是为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费