镇江西津湾区域开发项目整体定位及开发建设方案2011年1月28日.pptVIP

我们的研究范围：镇江北部滨水区——西津渡古街区以北区域，可开发用地面积1587亩 本项目位于镇江市北部滨水区，距离市中心一公里左右 区域发展不成熟且不在城市重点发展方向上 当前地块内仅有一条道路与城市主干道相连，对外交通不顺畅 地块内有多处自然、人文景观，环境优良，同时引进了IDG数字电影资源 但资源在长三角存在严重同质性 项目属性界定：三线城市非核心区域、景观强势但存在同质性、包含大规模商业建设的区域开发项目 项目目标聚焦：满足企业、政府、社会等多方目标主体的要求 宁镇扬已形成跨区域都市休闲消费一体化，对本项目支撑明显高于沪宁沿线城市 都市群下的餐饮娱乐刺激及生态文化的区域成为出游的核心动因 住宿、餐饮、娱乐、停车场等配套设施在跨区域休闲度假客群中提及率较高 宁镇扬出游细分市场已形成，其动力机制在本区域可做多样化打造,其中家庭亲子市场和情侣朋友市场是本项目的核心市场 而高铁带来的宁镇扬跨区域城市休闲消费的提速使低势能城市在高铁经济下的都市休闲商业消费快速膨胀，但面临沿线城市机遇均等的困境 目前镇江都市休闲认知度低，半日过境游成为主流，在现状引力上还没有形成强有力的核心亮点 未来需要通过项目导向和区域导向的双轮驱动，实现本区域由过境旅游向目的地式旅游的成功转变 基于区域及本地市场，项目组从战略及策略层面构建本项目的核心吸引力 【战略一：注重项目主题开发】 主题定位 市场定位 核心市场 　　　　以镇江本地市场以及沪宁线上的六大城市居民为主，其主体需求是滨江休闲度假、婚庆活动、电影娱乐市场、会议会展等休闲旅游产品 拓展市场 　　　　除上述六大城市之外的长三角其它地区为主，其主体需求是休闲度假、商务会议 潜在市场 　　　　除长三角地区之外的国内其它地区及国外随机市场，其主体需求是休闲度假、商务会议、会展 目标定位 ——扬子江畔最浪漫的休闲都会 ——镇江北湖精品文化旅游版块下的核心区 ——镇江的城市名片 ——中国首个婚庆文化创意产业基地 ——沪宁线上最具魅力的滨江休闲度假区 【战略二：植入当地及项目优势产业，保证区域开发的可持续性】 【策略一：构建具有唯一吸引力的引擎项目】 滨江风情源点——《春江花月夜》作者站在扬州看镇江的美景 《春江花月夜》中国唐代诗人张若虚仅存的一首名诗，描绘春天夜晚江畔的景色，有“孤篇盖全唐”的美誉。该诗曾被中国当代著名音乐家彭修文改编为民族管弦乐曲，并因此广为流传 该诗中的“春江潮水连海平，海上明月共潮生”、“江天一色无纤尘，皎皎空中孤月轮”、“此时相望不相闻，愿逐月华流照君”和“不知乘月几人归，落月摇情满江树”等皆是描摹细腻、情景交融的极佳之句 滨江风情源点——历史上镇江大码头非常繁荣，在长江下游有举足轻重的作用 镇江在历史上就是一个“大码头”（新版《维基百科.镇江》） 从镇江开埠到20世纪初的大约50年间，镇江由于地处长江和京杭大运河的交汇处，在19世纪下半叶迅速发展成为新兴的航运与贸易中心，当时东亚地区的主要轮船公司—怡和洋行、太古洋行、轮船招商局都在镇江英租界及其附近的江边建造码头，经营长江航运；而从镇江经由京杭大运河通往上海、清江浦等地的小轮航线也陆续开通。许多英美商人，以及不少广东商人在镇江经营贸易。镇江与其他长江口岸之间的贸易规模很大，特别是米市和桐油贸易（来自湖南省西部的洪江）。同时，整个淮河流域，包括江苏省长江以北、安徽省北半部、山东省南半部和河南省大片地区，都属于镇江直接的腹地，镇江成为这些地区与上海之间的一个主要转口港。在大约50年的时期内，镇江保持了繁荣，成为长江下游近代化程度仅次于上海的商业城市 同一时期，与镇江临近的南京虽然也被列为准备开放的通商口岸之一，但由于该市在太平天国战争中受创过重，战后经过多年才恢复元气，直到1899年才宣布开埠，此时尚未形成镇江在商业上的竞争对手；位于镇江对岸传统的商业中心扬州则明显走向衰落 滨江风情源点——西津渡小码头有中国历史上繁荣的码头文化，诞生了中国最早的海上救生会组织 充分挖掘历史、文化资源，结合优良的滨江景观，通过滨江码头风情商业街的打造为本地及外地休闲人群提供高档休闲场所 【策略二：混合商业功能开发】本项目将通过“生活型商业+休闲型商业”的配套开发满足城市商业升级的需求,并通过影院、停车场等设施为商业集聚人气 【策略三：设计合理商业动线】本项目将通过“广场+街区+mall”的模式打造入口、端点双核吸引的商业人流动线设计 通过夜景灯光视觉体系，映射都市夜生活的文化与活力 通过彰显梦幻、时尚、休闲的夜间亮点项目，打造都市夜生活欢乐主场 【策略五：风情展示和节庆庆典】春江花月的风情展示 滨江商务酒店的养生度假体验 爱情主题园 滨江购物休闲区 镇江文化中心 ＩＤＧ风情体验的影视文化创意休闲区 节庆体验活动 【策略六：生活配套功能的完善】