珠海中海02地块项目前期策划全案（完全版）.ppt

珠海标志性建筑 纵观世界，但凡著名城市和地区， 几乎都少不了体现其自身特征的标志性建筑。 珠海的标志性建筑是什么？ 仔细想来，迄今为止， 除情侣路边的“珠海渔女”雕塑外， 恐怕再没有其他建筑形象能深深地留在人们脑海里... 散落在市场上的客户群体 我们要如何去发掘他们？ 选取原则—— 尽可能全面涵盖珠海主流市场。 以物业类型、社区规模、企业品牌为划分点，对各成功例子进行选取。 LOW—E玻璃 防风好、透光好、对隔热的功效很高，能够阻挡紫外线辐射，允许日光中红外线携带的能量进入室内，同时隔热而室内热量不会散发到室外，大大降低采暖制冷功率，同时有很好的隔音作用，提高居住舒适度，保护家人健康。 除住宅的CLUB HOUSE外，本案泛会所体系中还包括商业、写字楼部分的相关配套。 如酒店设施、引进皇家钢结构泳池、SPA台阶、露天温泉WhitewaveSPA池配置以及光纤池体照明系统，制造现代国际社区氛围。 商业亦可通过这种方式更易获得来自住宅业主的人气。 目前豪宅有两类： 郊区豪宅：强调自然环境和景观资源的稀缺性、建筑的个性化。 都市豪宅：必强调便利指数、人文指数、自然指数、建筑指数的高分值和均好性。 本案是否具备作为都市豪宅的基本条件？ 北京 当代MOMA 原东山区，广州首席老城中心。 体验和享受生活在广州大都会 四十层超高层建筑 5A智能化管理系统 便利指数 ：地块商业项目，公交系统，轻轨前山站。 人文指数 ：个性化建筑设计；中海星级物业管理。 自然指数 ：前山河一河两岸改造，立体式园林设计。 建筑指数 ：点式布局、豪华外观、创新户型、中海品质。 营销战略的二个创新概念 概念一：国际立体生活 概念二：中海品质 选取比较楼盘： 选取原则：目标客户相似，区位特征相似，户型相似，卖点相似 比较楼盘：中珠水晶堡、金域蓝湾、时代廊桥、芳邻雅舍、怡峯 、诚丰怡园 市场比较法确定比准均价： 谢谢欣赏！ 接下来是沟通时间 调价 1，4栋 2房和LOFT 基准层 复式 每层单价 递增4% 每层单价 递减6% 每层单价递增5% 2，3栋 4房 复式 2房和LOFT 每层单价 递增5% 基准层 每层单价递增5% 每层单价递增5% 轻轨 前山河 园林 复式：由于都能看到河景和园林景观，每层溢价5% 4房：部分能看到河景和园林全景的，每层溢价5%。只能看到河景和部分园林的每层 溢价3%。 LOFT和2房：2，3栋的由于能看到河景，每层溢价5%。考虑到轻轨噪音会影响低层， 基准层选取6楼，1，4栋的靠轻轨，基准层以上每层溢价4%，基准层以下每层递减6% 产品组合溢价 营销策略 营销过程定价策略 时期 价格 开盘 第二次推盘 明 星 50 % 瘦 狗 30 % 金 牛 20 % 明 星 50 % 金 牛 30 % 瘦 狗 20 % 为了实现目标均价，确保开盘成功及保证快速销售，开盘 价格不宜过高，通过前期营销手段，提高消费者的心理价 位，但开盘时以低于消费者的心理价格实际推出，形成巨 大销售势能．所以建议采用“低开高走”的策略。 ■通过对不同类产品进行 组合销售，达到利润最 大化 ■开盘时让利推出50%明 星产品，除了能树立品 牌地位，还能带动瘦狗 产品，在尾盘的时候不 至于剩下太多。 ■第二次推盘时，随着园 林，小区配套的完善， 整体价格上调，获取更 大利润。 08年12月底 09年3月底 价格策略 营销策略 价格促销策略 1、内部认购：了解楼盘价格制定是否科学，并给项目带来预期的利益保障。 主要方式：开盘前认购的客户可以享受特别优惠，如一次性付款可享92折 按揭付款可享94折。 3、第2期推盘：分批快速销售，持续的活动强化项目在市场的推广， 利于提升知名度。 主要方式： A：基本定价：均价10000 B：付款方式：一次性付款96折 2、开盘：限量销售，营造开盘抢购浪潮，首批单位量控制在100套左右， 低价发售，避免销售期过长，成本增加的弊端，为了下次发售积聚人气 主要方式：A：基本定价:开盘均价8900 B：付款方式：一次性付款94折 价格策略 营销策略 目标客户群 投放手段 澳门客户 重点对覆盖面强调中海实力，主要通过报纸 媒体实行。 1、报纸媒体： 奠基期：一个月前报纸开始报道，主要