广州市白云区永泰公交站住宅项目定位报告.pptx

永泰公交站项目;项目区位：永泰客运站位于白云区新广从公路旁，白云大道北271号，白云大道北西侧，东平南路、荟贤路交汇路口西北侧。距地铁3号线北延段白云大道北站、永泰站2.5公里，距地铁2号线嘉禾望岗站4.9公里，距珠江新城驾车40分钟。 项目现状：总用地面积73,643㎡，现有一栋4层的客运大楼、一栋3层的宿舍和部分商铺、仓库等临建设施。;市　场;2014-2017 年广州新建商品住宅季度成交情况统计;广 州 市 2016 年 年 度（按 区 划 维 度）住宅成 交 面 积 分 布;2012-2016年白云区与中心六区商品住宅均价及涨幅对比;白云区 2014-2017 年商品住宅季度成交情况统计;黄石板块 2014-2017 年季度商品住宅成交情况统计;区域供应量不足： 2015年三季度至2017年二季度，供应量为39.38万平方米，成交量78.31万平方米，成交量是供应量的1.99倍，供求关系不平衡。 板块以豪宅市场为主：刚需供应缺失。板块主要成交的项目为岭南新世界、大一山庄、华发四季等大面积大户型的产品，价格处于市场中高价水平，刚需、刚改仍靠少量项目补充； 板块溢价潜力强：近五年溢价幅度高，排除网签失真的影响实际溢价程度将更大，随着未来道路交通和生活配套的完善，且白云区土拍创新高等情况来看，未来将有较大的发展潜力。? ;;市　场;全市2016年年度（按面积段维度）成交面积分布情况统计;项目名称;本项目竞品成交房型统计;市　场;本项目的竞品及二手参考项目;周边在售一手项目货量较为短缺，仅有岭南新世界具有一定参考价值。主打90-180㎡三至四房。 其他项目产品面积段大，参考意义较低，华发四季项目定位高端，在售158-208㎡平层和140-300㎡复式洋房，均价为50000-56000元/㎡，销售速度较为缓慢； 二手项目方面区域均价在30000-43500元/㎡之间，主要参考利海托斯卡纳、万科云山，而云山诗意和时代玫瑰园由于地理位置和项目具有一定距离，可参考性不大。;本项目的竞品价格;市　场;项目;市　场;;特征项;客户在哪里？ 客户需求是什么？ 项目应该打造什么样的产品？ 项目售价是多少？;市　场;华发四季;华发四季;A户型 户型：4室2厅3卫1厨 建筑面积：208.00㎡;C户型 户型： 4室2厅2卫1厨 建筑面积： 144.00㎡;建筑形态;悦繁华 户型： 3室2厅2卫 建筑面积： 116.00㎡;项目名称;嘉云府（岭南新世界二手组团）;岭南新世界嘉云府（岭南新世界组团）;户型：3室2厅4卫1厨 建筑面积：176.00㎡;户型： 5室2厅4卫1厨 建筑面积： 217.00㎡;凯云新世界（岭南新世界组团）;名称;户型：3室2厅2卫1厨 建筑面积：142.00㎡;户型： 4室2厅2卫1厨 建筑面积： 167.00㎡;利海托斯卡纳;户型：1室2厅1卫1厨 建筑面积：55.00㎡;万科云山;户型：3室2厅1卫1厨 建筑面积：96.98㎡;云山诗意;户型：3室2厅1卫1厨 建筑面积：108.00㎡;时代玫瑰园;户型：4室2厅1卫1厨 建筑面积：127.00㎡;项　目;优势∣劣势∣机会∣威胁;;华师附中 新世界学校;市第八 人民医院;优势∣劣势∣机会∣威胁;;优势∣劣势∣机会∣威胁;德汇望岗科技园;嘉禾创意产业园 ;优势∣劣势∣机会∣威胁;项　目;;;客户素描 Customer Sketch;;云山永泰在蓝天下成长;项　目;云山永泰在蓝天下成长;项　目;关键词 Keywords;项　目;类型;商业部分适用社区生活以及社群 配套兼顾对外经营的原则;设计 要点;项　目;关键词 Keywords;项　目;销售状态;当期评估售价：40,031元 / 平方米;类型;改　善 总价：877-1001万 首付：50% 439-501万 240期月供：28600-32700元;项　目;去化速度 由于2017年政策和流动性因素导致去化速度大幅放缓 在政策趋势有逐渐收紧的前提下 建议按以下方式试算本项目去化速度：;项　目;住宅全盘预计成交均价： 62,193元/平方米 车位预计成交均价：35 万/个