2011韶关仁化丹霞山1号项目整体营销方案.doc

韶关仁化丹霞山1号项目 总 体 营 销 计 划 广州明皇地产代理有限公司 2011年9月 一、 现阶段可销售货量统计及销售目标 1 (一) 总货量统计 1 (二) 销售任务指标 1 (三) 销售时间节点及推货节奏安排 2 1、 销售时间节点安排 2 2、 推货节奏安排 3 二、 项目现场及工程方面配合 4 三、 项目主要销售策略 5 （一） 项目产品卖点 5 （二） 项目销售方式——直接销售、活动营销、重点击破 6 （三） 投资返租策略 7 （四） 项目主要销售优惠策略 9 四、 项目活动营销分阶段销售计划 10 (一) 阶段性活动营销计划 10 1、 第一阶段销售工作及时间节点安排 10 2、 第二阶段销售工作及时间节点安排 11 (二) 现场销售活动策略 11 1、 十一强档黄金周 11 2、 韶关旅游文化节 13 3、 假日之庆 14 (三) 销售巡展活动安排 16 五、 新春前总体媒介计划及费用预估 17 现阶段可销售货量统计及销售目标 总货量统计 项目 特征 套数 面积 实收均价 实收总价 独栋 独栋别墅 79 20834.13 9360 G3 叠加 12 2290.32 4382 G4 叠加 12 2290.32 4430 H2 联排 20 4918 5263 H3 联排 20 4918 5275 4#楼 公寓 18 1969.38 4486 5#楼 公寓 12 1312.92 4486 合计 173 38533.07 7311 注：以上数据参考发展商提供的供货表及定价执行估算 销售任务指标 销售目标及回款时间 销售周期：2011年10月1日 至 2012年12月31日前 销售总货量：实收总额约合2.8亿元 销售任务及目标：2012年1月23日前完成实收总额1.2亿元 2012年5月31日前完成实收总额约2.1亿元 2012年9月31日前基本完成上述总货量 （详见下页销售计划表） 销售计划表 时间节点 产品 销售目标（套） 销售额 2011年10月1日 至2011年10月31日 公寓 18 ￥8,820,000 叠加 15 ￥11,250,000 联排 12 ￥14,400,000 独栋 6 ￥18,000,000 第一阶段销售总额 51 ￥52,470,000 2011年11月1日 至2012年1月23日 公寓 12 ￥5,880,000 叠加 8 ￥6,000,000 联排 18 ￥21,600,000 独栋 12 ￥36,000,000 第二阶段销售总额 50 ￥69,480,000 春节前完成销售总额 101 ￥121,950,000 2012年1月23日至2012年5月31 叠加 1 ￥750,000 联排 10 ￥12,000,000 独栋 26 ￥78,000,000 第三阶段销售总额 37 ￥90,750,000 2012年5月31日之前销售总额 138 ￥212,700,000 2012年9月31日前销售总额 173 ￥281,729,318 销售时间节点及推货节奏安排 销售时间节点安排 准备期：10月1日前 第一阶段销售期：10月1日 至 10月31日 第二阶段销售期：11月1日 至 次年1月23日 尾货消化期：次年1月23日后（春节后） （销售步骤图如下页图所示） 推货节奏安排 楼盘销售主要仍然以独栋为主，但为把握第一阶段的客源，及回笼资金的任务要求，配合辅助推出联排、叠加及公寓等低门槛产品。 第一阶段（10月31日前销售主力） 主推：独栋别墅C、D、E、F户型； 辅助销售：联排（H3栋），叠加（G4）栋及公寓（4#）； 货量统计：独栋30套，叠加（G）12套，联排（H）20套，公寓18套； 销售目标：10月31日前销售51套左右，实收销售总额5200万； 目标销售群体：前期积累大客户、本地投资者、目标区域投资者。 第二阶段（2012年1月23日前销售主力） 强销：独栋B、C、D、E、F户型及联排（H2栋）； 辅助销售：联排（H2栋），叠加（G3）及公寓（5#）； 货量统计：独栋49套，联排20套，叠加（G）12套，公寓12套； 第一阶段剩余货量； 销售目标：次年1月23日前完成50套左右，实收销售总额6900万； 目标销售群体：本地投资者、目标区域投资者。 以下图中红色标注的为第一阶段辅助独栋别墅销售的单元；绿色标注的为第二阶段辅助独栋别墅销售的单元。由于本案规模较大，我们将其分为3个区域，其中蓝色阴影部分为商业返租的理财型投资产品；绿色阴影主要为休闲养生型产品；黄色阴影部分为休闲生活型产品。 项目现场及工程方面配合 需发展