《房地产项目投资开发运作管理与控制概述》.docVIP

房地产项目投资开发运作管理与控制概述 房地产公司注册申请 一）、公司成立注册申请办理程序和条件 根据《公司法》、《行政许可法》、《建筑法》、《房地产企业资质管理规定》、《房地产开发经营管理条例》等法律法规要求，由发起人向工商管理部门、质量监督部门、税务（国、地）部门、统计部门申请办理《营业执照》、《组织机构代码》、《税务登记证》、《统计证》。最后向建设行政管理部门申请办理《房地产开发资质证》 1、办理机构及流程 1）工商所流程： （1）、查名 （2）、验资（3）、签字（4）、办理《营业执照》 2）质监局流程：办理《组织机构代码》 3）税务（国、地）局流程：办理《税务登记证》 4）建设行政管理部门流程：办理《房地产开发资质证》获取《房地产开发项目手册》 （1）项目制项目：公司属独立法人，是独立核算、自负盈亏的利润中心，多从事单一项目的运作通常采用此项目制的主要是小型房地产公司，及项目子公司。 （2）矩阵制：又称规划目标结构，是把按职能划分的部门和按项目（或产品、服务等）划分的子公司或部门结合起来组成一个矩阵，是同一名员工既同原职能部门保持组织与业务上的联系，又参加所在子公司或部门的工作。为了保证完成一定的管理目标，每个子公司或部门都设负责人，在组织的最高主管直接领导下进行工作。 （3）事业部制：按照企业所经营的事业，包括按产品、按顾客（市场）等来划分部门，设立若干事业部。事业部是在企业统一领导下，拥有自己的产品和独立的市场，拥有一定的经营自主权，实行独立经营、独立核算的部门，既是受公司控制的利润中心，具有利润生产和管理的职能，又是产品责任单位或市场责任单位，对产品设计、生产制造及销售活动负有统一领导的职能 （4）区域中心制：集团总部不直接管理各城市的子公司，而是在总部与城市子公司之间设立区域公司级别，根据区域的特点进行更有针对性的管理。区域中心公司作为利润中心，享有自主经营权力，同时接受总部对口部门的指导。 2）按企业管理职能形式 （1）直线制；（2）职能制；（3）混合制 3）按企业区域分类形式 （1）一级（集团）；（2）二级（分公司）；（3）三级（项目部） 2、房地产开发公司各职能部门划分、职位划分及岗位职责要求 房地产开发公司由于企业规模、等级、地域、项目多少、难易程度等不同划分 1）、职能部门划分：总裁办、产品研发部、内审部 、复审部、规划设计部、工程部、采购部、水电路网部、外联部、运营管理部、行政部、人力资源部、营销招商部、企业策划部、市政绿化工程部、安全质量进度管理部、财务部、IT部、合同预算管理部 2）职岗位划分： （1）管理职位：总（副）裁、总（副）经理、工程（副）总监、工程（副）经理、主管、专员、一般员工、见习、助理 （2）专业岗位：总（设计）工程师、主管（设计）工程师、（设计）工程师、（设计）助理工程师、技术员、预算师 （3）技术及执业：建筑师、结构师、设备机电工程师、规划设计师、电气工程师、给排水工程师、监理工程师、造价师、建造师、招标师、物业管理师、安全工程师、消防工程师、经济师、估价师、咨询师、项目管理师、室内设计师 3、企业文化宗旨标准化管理的建立，各项管理制度、考核标准，企业LOGO注册商标 四）、房地产公司投资开发费用构成 1、投资开发成本构成 科目 一、二级成本费项 说明 一 开发成本 1.1 土地费用 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 1.2 前期工程费 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 1.3 建筑安装工程费 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 1.4 公共配套设施费 包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 1.5 基础设施费 包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出 1.6 开发间接费用 指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 二 房地产开发费用 是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 2.1 管理费用 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。 2.2 销售费用 2.3 财务费用 三 税金 是指在转让房地产