(物业相关管理课件)早期介入与前期相关管理.ppt

第四章???? 物业管理的早期介入与前期管理; 依物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点和工作内容，按先后顺序分为三个阶段的活动： ;§4—1  物业管理的早期介入;二、早期介入的作用 利于优化设计、完善设计细节 利于提高房屋建造质量 利于保证物业的使用功能 利于加强对所管物业的全面了解 利于后期管理工作的进行 利于树立物业服务企业的形象 三、早期介入的内容 物业服务企业参与规划设计 物业服务企业参与施工 四、物业管理前期介入中的实际问题分析;§4—2 物业管理的招标与投标;三、物业管理项目招投标具体规定;;物业服务企业参与投标的过程示意图;附：物业管理投标书基本要求;定义：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业、签订书面的前期物业服务合同，这个期间的物业管理服务称为前期物业管理。 基本环节包括 ●物业的接管验收 ●用户入住与装饰装修管理 ●产权备案和档案资料的建立 ●首次业主大会的召开和业主委员会的成立;★前期物业服务合同的特征 ;一、物业的接管验收 定义： 物业服务企业代表全体业主（包括现有和未来的业主），根据物业服务合同，从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，对物业聘用方委托的物业进行的质量验收。 新建物业接管验收——建设商或开发商向物业服务公司 原有物业接管验收——由产权人（或原管理单位代表业主）向新物业服务公司 ;（一）接管验收与竣工验收的区别 1、性质不同 2、验收目的不同 3、交接对象不同 4、物业服务企业的职责不同 5、所处的阶段不同;（二）接管验收的作用 明确交接双方的责、权、利关系 确保物业使用安全和正常使用功能 为日后管理创造条件 维护业主的利益 （三）接管验收的要求与标准 见建设部1991年颁布的“房屋接管验收标准” 、1993年《建设工程质量标准》、《城市住宅小区竣工验收管理办法》和2010年颁发的《物业承接查验办法》;（四）接管验收的程序;一、物业的接管验收;（五）物业接管验收应注意的主要问题;一、物业的接管验收;接管验收中应注意物业保修期的问题： 房屋买卖合同中所提及的保修起始日期，是指该物业所属某幢楼宇统一正式对外交房的日期 开发商应对后入伙部分业主的保修期负责 保修期满，部分仍不能正常使用的房产、设备、设施，开发商应负责赔偿。 在保修期内已发现隐患并纪录在案、而在保修期外暴露、发生的问题，开发商须承担全部或部分责任和费用。 ;入伙入住程序： 发放“入伙通知书”及“入伙手续书” 用户验楼，付清房款 签订“楼宇交接书”（开发商发放 “质量保证书”和“使用说明书”）， 领取钥匙 缴纳各项管理费用（签订临时管理规约） 知会各项规定 组织搬迁入住 装饰装修管理;三、装饰装修管理;2、《物业管理条例》相关规定;三、装饰装修管理;四、产权备案和档案资料的建立 业主资料做到一户一档，及时更新 物业资料健全 ;;物业管理的早期介入阶段 ●物业管理的早期介入 ●选聘物业服务企业招投标 ●机构设置和人才建设以及规章制度的制定）;案例分析