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对房屋登记中几个实务问题探讨 　　 【摘要】房屋登记能及时有效准确的确定出房屋权属，从而使房屋权利人的合法权益得到保护，相关权利人可以通过房屋登记簿的查询，判断双方是否能够进行合法交易，确定出这种价值应该具有的价值，房屋登记能让这种价值公信化，避免权利人遭受欺诈，从而节省成本，保证交易安全快捷地进行。 　　 【关键词】房屋登记；房产；合同；权利人 　　 　　 当前，我国建设部虽然公布了房屋登记的相关办法和法规，事实上，大多数城市房屋登记机构为了保护权利人的隐私权和商业机密，通常房屋登记的信息只对特定的群体公开，如司法行政机关、权利人、公证机构、房地产相关管理人员等。由于房屋登记、权属证明由权利人持有，对于其他与之相关的人的公示如受赠人、未来购房者等房屋接受者、未来他项权利人，只可能通过权利人出示的权属证书才能获得了解。然而新出版的房屋登记证明、权属证明内容简洁，大部分信息依赖在房屋登记簿。如果权利人遇到不可信的人，对房屋的权利限制信息进行隐瞒，务必造成一些不必要的麻烦如房屋被抵押、查封，对第三方合法权益势必造成巨大损害。更重要是的如果被不法分子利用房屋登记信息的不对称资料，制造假房产骗取财产、申报户口获得子女上学的机会，社会和房地产市场将会出现混乱，影响权利人的合法利益。所以探讨房屋登记中的实务问题，让更多的人了解相关事宜，维护自己合法权益具有重要意义。 　　 1房屋登记的内涵与程序 　　 1.1房屋登记的内涵与原则 　　 房屋登记是指房屋登记的机构依照法律对房屋的权利和其他与之相关的事项记载在房屋登记簿的行为。最新的房屋登记法是2008年7月1日起开始实行的。房屋登记必须到房屋所在地的房屋登记相关机构办理。这里的房屋机构指的是由市、直辖市、县等人民政府机构房地产建设主管部门或者房地产主管部门设置管辖的房屋登记工作机构。房屋登记必须依照以下原则进行：依法登记原则，如依照《房屋登记办法》《物权法》《房地产管理法》等；房屋所有权与房屋占用土地的使用权之间权利和主体的一致原则；房屋登记实行的是属地管理，房屋登记必须实行法定机构登记原则；房屋登记需依照申请原则，权利人不进行登记虽然不违法，但是不能受《物权法》的保护；最后就是房屋登记相关机构必须为权利人提供房地产登记相关信息的正确合法查询的原则。 　　 1.2房屋登记的程序 　　 所谓房屋登记程序是指房屋登记机构出示行政行为的方式、时间、步骤和顺序等形成的行为过程。规定房屋登记程序的根本目的是为了让我们能够自觉依照法定程序进行房屋交易。房屋登记程序包括申请、受理、审核、登记簿记载和发证五项程序。申请是指房屋登记的申请人向房屋所在地实行登记的机构发出申请登记，并为申请人提交证明材料的行为。受理是指房屋登记机构接受对符合申请条件的登记并出示书面凭证的行为。符合条件指材料齐全符合法定形式和房地产登记条件。审核是指房屋登记机构对接受受理的登记进行审查，并决定是同意还是不同意给予登记的行为，审核是整个房屋登记程序的核心。通常要经过初审、复审和终审三个阶段。登记簿记载是指通过审核的登记，登记机构规定同意登记的事项，如房屋的权利、自然状况以及查封和异议等依法应登记在登记簿的事项。发证是指登记机构根据登记簿的记载，向权利人撰写并发放房屋权属证书的过程。 　　 2探讨房屋登记的几个实务问题 　　 2.1夫妻共同财产认定 　　 如果一方在婚前签订了购房合同并支付出房屋首付款，婚后进行了房屋产权登记，协议共同按揭支付贷款的房屋，应当认定成夫妻共同财产。《婚姻法》规定：“夫妻在婚姻存续期间的财产，归为夫妻共同所有”“夫妻可以通过书面形式约定婚姻存续期间的财产及婚前获得的财产归为共同所有、各自所有、部分共同所有还是部分各自所有。如果没有约定则视为共同所有”。《物权法》规定“不动产的物权的设置、变更、消灭或转让，经过依法登记可以发生法律效力，未经登记则没有法律效力，除法律另有规定以外”。根据以上法律规定得出若一方婚前有购房合同并支付了首付，婚后实行了产权的登记规定共同按揭房产，该房产应认定为夫妻共有。 　　 2.2个体工商户、个人独资企业、一人有限公司房产变更到投资人名下房产情况 　　 《民法通则》将个体工商户性质的界定放在“公民(自然人)”这一章中(第二章第四节“个体工商户、农村承包经营户”)。对个体工商户的定义是“公民在法律允许的范围内，依法经核准登记，从事工商业经营的，为个体工商户”(第二章第二十六条)。《城乡个体工商户管理暂行条例》(第二条)也作了与此一致的规定：“有经营能力的城镇待业人员、农村村民以及国家政策允许的其他人员，可以申请从事个体工商业经营，依法经核准登记后为个体工商户。”个体工商户可以起字号，但并不改变其性质。因此，个体工商户的法律地位等同于自然人，在将字号改为