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小产权房问题经济学分析与解决 　　摘 要：20年来中国高速城市化、工业化进程使中国目前城镇人口已达到5.8亿，城镇化水平已超过了45%，村镇规模以最快的速度急剧减少，大规模的城市迅速扩展，直接促进和造就了规模化方式的小产权房不断诞生和运转。《宪法》中农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系没有得到落实，城乡不平等的国家垄断性的征地制度使得农村集体土地使用权转让极其不完善，通过全新的全国性制度统一解决小产权房问题已成为改革的必然。? 　　关键词：小产权房；卡尔多-希克斯改进；供求关系；住房保障? 　　中图分类号：F29文献标识码：A文章编号：1672-3198（2009）01-0314-01?? 　　 　　1 小产权房的定义? 　　 　　有关“小产权房”说法不一，综合现有的普遍定义为：小产权房是指村民在其宅基地等村集体所有的建设土地上缺乏土地管理部门的用地许可、缺乏建设部门的建设许可、具有违章违法性质的建筑物。它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证，其“房产证”多由乡镇政府自制颁发。由于我国对土地和房屋实行登记制度，缺乏登记的“小产权房”在法律意义上并不具备产权性质。? 　　 　　2 小产权房的历史发展及数据统计? 　　 　　小产权房是在城镇化迅速发展，而集体土地法规体系又不健全的大背景下产生发展的。过去，“小产权房”在村一级同意、乡镇一级批准建设的情况下就是合法建筑，房屋是否发证并不影响其合法存在。据不完全统计，全国范围内，小产权房达到全国实有村镇房屋建筑面积的30%，其中村镇住宅约50多亿平方米。地区范围内，天津、深圳、武汉、济南、西安等各大城市的“小产权房”也屡见不鲜。10年前，北京郊区已经出现了“小产权房”，目前估计已超过1000万平方米，占整个市场的18%左右，例如西安估计已达到25%至30%。而在我国沿海城市，例如深圳，预计已超过40%，接近50%.? 　　近几年来，由于城市房地产价格大幅度攀升，城市中低收入家庭普遍充当了“房奴”角色，房地产投机开发者或者城乡居民乘机在城市边缘的乡村购买廉价土地，自行设计、自行施工建设具有良好居住功能的“小产权房”，并以低于???品房一半或者更多的价格吸引了城市中低收入家庭安居。? 　　 　　3 小产权房的经济学分析之我见? 　　 　　3.1 小产权房是中国特色的卡尔多-希克斯改进? 　　做一件事，如果是一个帕累托改进，由于没有人受到损害，所以阻力自然就很小。但如果不是一个帕累托改进，则阻力通常就比较大一些。因为，受到损害的人必然反对。帕累托改进是一个很严格的标准，它不允许任何人的利益受到损害。但是，现实生活中有很多不满足这个条件的变革。于是有了另一个条件相对宽松一些的标准：卡尔多-希克斯改进。? 　　如果一种变革使受益者所得足以补偿受损失者的损失，这种变革就是卡尔多-希克斯改进。在笔者看来，例如现今的小产权房就是这种是公共利益和个人利益的卡尔多-希克斯改进，参与其中的人都得到了净收益。一方面，居民通过小产权房利用市场行为的自发性，不仅解决了住房问题，而且因此在政府方面也减轻了为民众提供廉租房廉价房的责任，虽然损失了部分卖地收益。另一方面，政府只需投入少量财力解决收入最低的极少数民众的住房问题，其财政负担将大幅减轻。? 　　3.2 小产权房的宏观失控分析? 　　由于体制和政策上缺乏对房地产市场的有效干预，放任房地产市场的自由发展，导致房地产市场的局部混乱。一方面，农村集体土地的流转经历了一个一波三折的过程，但是到目前为止，农民依然没有对集体土地的处分权，既没有土地财产权，更无权获得土地出让收益，这也是制度规定中对农民利益漠视以及制度不平等造成的。另一方面，利益分配不均。城乡二元的土地制度使得农民在快速增值的过程中没有得到合理的利益补偿，而村民则希望通过建设小产权房获得与集体土地价值相对应的利益。? 　　3.3 小产权房微观失调的根源。? 　　在于政府缺乏预测房地产市场的供求平衡，无视城市中低收入家庭和失业家庭对商品房价格的承受能力，体现在对“廉租房”和“经济适用房” 的建设滞后。我国土地正式的制度安排中各种自相矛盾模糊不清的规定，产生了房地分离的困境，小产权房屋本身是合法的，不合法的是房屋下面那幅土地，可房和地事实上是无法分离的，这种制度的不平等不均衡为开发商和地方政府提供了巨大的利益空间。? 　　3.4 小产权房与市场供求关系? 　　一方面，小产权房的低价导致了市场上大量需求。根据焦点房产网 的一份深圳小产权房调查：目前为止，93%的 　　受调查者认为在低价与风险之间仍然选择低价，而在搜房网络 调查中94.66%的人认为小产权房热销的主要原因是价格便宜。根据一般的经济学原理看来，如果供给量超过需求量，市场交易的均衡价格就会