万通地产 - 天津蓟县旅游度假项目可行性报告2006年8月.pptVIP

308126HK JV proposal 地块位置与交通 地块位于天津蓟县县城以北15公里处，津围公路东侧，北距黄崖关长城（“天津十景”之首）约10公里；从大方位上看，距北京市约100公里，距天津市区125公里。 地块自身基本情况 地块位于杨庄截潜水库东岸，总占地面积约10平方公里，先期地块面积2600亩（约173万平米 ）。 用地形式为未开发丘陵地，地块内主要被原生植被覆盖，间有果园和少量村落。 地块所在区域发展规划 项目所在的蓟县杨庄截潜水库旅游景区已经被天津市政府列为“十一·五”期间重点建设的“十大旅游景区”之一；同时，这一景区也是天津市“五大湿地旅游景区”之一。 蓟县政府将在水库周边引资开发大型综合娱乐区，初步规划建设度假疗养区、餐饮服务区、自然观光区、亲水娱乐区、水上娱乐区和旅游市场区等6个区域，形成布局合理、功能完善、可短期游玩也可长期度假的综合娱乐区。 项目所在区域旅游业发展现状 由于水库建成时间较短，所以周边景区基本处于未开发状态，当地旅游业也刚刚开始由自发时期走向政府统一规范运营时期，发展水平较低；当前主要旅游项目为垂钓。 目前，景区所在的罗庄子镇已经组织起家庭度假休闲旅馆200余家（同时服务于另外两个景区），日接待客户能力2000人。 风险及其防范建议 风险一：在修建水库大坝时，曾因为政府补偿低的原因出现拆迁难的情况，导致最终部分拒不拆迁房屋被水淹没的悲剧，所以本项目要注意出现重新出现拆迁难的现象。 防范建议：合同条款中约定由政府出面解决拆迁问题，并承诺解决开发中可能出现的因拆迁出现的遗留问题。 风险及其防范建议 风险二：项目前期投入过大，推出后市场反应不好，导致回收周期延长，财务负担过重。 防范建议：（1）收益时间不要同开发起始时间间隔过长，尽量采取“边开发，边收益”模式。（2）尽早启动推广活动，并注意借助县政府平台进行宣传。 风险及其防范建议 风险四：政府把水资源交给其他地块开发者分享，导致资源使用权归属不明，也很可能影响本项目的品质。 防范建议：在与政府谈判时争取获得水面资源的排他性使用权。 竞争案例-京津新城 位置：宝坻县周良庄镇 开发商：合生珠江 总占地：22500亩（约合1500万平米） 功能板块划分：休闲度假板块、 生活居住板块、商贸物流板块 工业园板块和教育园区等五大 板块，配套设施投资68亿元。 别墅面积：50万平米（已推出） 别墅容积率：0.27 住宅产品形式：独栋、双拼 开盘日期：2004年9月 现均价：5500（报价）；4950（成交价） 户型面积：242平米（均值） 销售情况：06年二季度销售117套，月均39套。 京津新城与本案对比 对比结论 影响两个项目售价的主要因素综合对比差距并不明显，主要的区别在于京津新城以人造综合配套取胜，而本案以自身生态条件见长，鉴于以下几个方面原因，本案未来售价应当比较明显的高于京津新城目前成交价4950元。 （1）京津新城原有条件差，楼盘价值将会随着建设进度逐渐提升，所以价格起点低，增长空间大，而本案发售时，生态景观优势已经显现。 （2）京津新城土地成本低，而且规模大、周期长，所以在保证盈利的情况下，开发商会适当控制价格的上涨，以当前旺销的形势看，成交价在5500元也可维持平稳销售。 （3）本案预计将在1年后上市，期间整体房价预计将有500元左右的上涨。 比照津京新城，本案开盘时售价5500元，后期均价6500元市场是可以接受的。 借鉴案例-龙山新新小镇 位置：北京怀柔区怀柔庙城镇422号 开发商：北京万通 总占地面积：80万平米 容积率：0.56 开盘时间：2004年3月 产品形式：西式独栋为主 户型面积：250-300平米为主 现均价：4700元（成交价） 销售情况：月均15套左右 龙山新新小镇与本案对比 对比结论 本案和北京龙山新新小镇拥有诸多相似之处，但综合对比影响二者售价主要因素，本案占有一定优势，所以在龙山小镇成交价4700元基础上，1年后项目开盘售价5500元，后期均价6500元并不超出市场承受能力。 综合本案与京津新城和龙山新新小镇的对比，本项目最终整体均价6000-6500元（经济测算使用价格）是合宜的。 A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A ? GO 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 6 6 A A A A A A A A 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 308126HK JV proposal - 万通地产 - 天津蓟县旅游度假项目可行性报告 二零零六年八月 August, 2006 308126HK JV pro