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开征物业税,绕不过十大门槛 　　在刚刚公布的由国务院同意并转发给各地政府和国务院各部委的国家发展改革委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中，赫然的出现了“物业税”。在该“意见”的第九条(加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制)，第一次明确把“研究开征物业税”列入了国家2009年度的“改革重点”之一，并将由国家财政部、税务总局、发展改革委和住房城乡建设部负责组织实施。 　　消息一经传出，立刻引发了社会各界的强烈关注。虽然对普通人来说，物业税似乎还是一个陌生的“新事物”。但几乎所有人都知道，物业税的开征，标志着政府又要在住房和土地等不动产上加税了。它的“含金量”之高，在不少国家算得上是数一数二的大税种。拥有房产和地产者，都属于“应税人群”，只要“条件达标”的，每年都要为此交出“真金白银”。这也就难怪“群情激昂”呢。 　　早在2007年10月十七大召开前，国家税务总局相关负责人在一次新闻发布会上就明确表示，“目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作”。“权威人士的透露”：“明年有望在现有10个试点城市中选择部分城市进行‘实转’”。当时此消息在各大网站上一经传播，在社会和房地产市场也是“一石激起千层浪”。后来在各方面强烈的质疑声中，“物业税实转”的改革才“偃旗息鼓”。没想到，不到2年的时间，国家有关部门又再一次以“改革”之名把它重新推上前台。但问题是，当初质疑“中国特色的物业税”改革的问题的实质并没有多少改变。要把物业税“健康”出台，还有绕不过的十大门槛。 　　 　　物业税的开征，能否大幅降低房价? 　　 　　在2007年初由中国税务学会学术研究委员会“完善税制改革研究”课题组的一份报告中就明确提出，“物业税就是房产税”。并认为，“作为房产税，不能将目前房地产开发建设环节收取的多项税费纳入其中”。这份报告还特别指出，“土地出让金实质上是政府收取的使用国有土地的租金，其与房产税是两个不同性质的收入，而且土地出让金是当前城市地方政府的重头收入，将其归并到物业税分70年收取也是不现实的”。因此，土地出让金“不宜一并纳入房产税”。 这份报告，代表了现在税务部门在物业税上的“主流思想”。但物业税如果就这样“实转”的话，那么它不仅要远远的超出当初中央文件所说的“开征统一规范”、“取消有关收费”的界限，而且最主要的，它还必将损害老百姓的利益。因为如果加区分的一律再按年收取物业税，这样“税改”的结果，只能是进一步加重老百姓的负担。 　　这里就提出一个十分重要的问题。我们将要“实转”和实行的，究竟是一个可以使房价大幅降低的“物业税”。还是一个不断加重买房者负担的“物业税”? 　　 　　缴了土地出让金后再缴“物业税”，是否造成重复收费收税 　　 　　对于现在的房地产市场来说，购房者所买商品房，如果在税制设计上没有“遗漏”掉应缴而未交的税种和税费，那么物业税所包含的“统一规范”的税费总和。就应该和现今所有的房地产方面的税费总和相等同。据有关人士统计，在现在的商品房中，税费不仅包含了70年的住房土地出让金，而且还包括了房地产开发销售阶段的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、企业所得税等。此外还有房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。附加到房地产方面的各种“费”的更是多的五花八门。可以说这方面该收的税费不仅基本不少，而且还有相当部分属于“不当收费和摊派”之列。 　　既然在现在的房地产市场中该收的税费基本不少(带有抑制炒房和调节过度占有房地产的“资源调节税”除外)，这就意味着对普通的商品房购买者来说。传统意义上的“物业税”已经是应缴尽缴。在这样的情况下。新开证的物业税。如果不加区分的叫那些已经缴纳了各种房地产税费的商品房购房者，另外再按年缴纳物业税，当然就是一种地地道道的“重复收税收费”。 　　 　　农民和城镇低收入群体，会不会被物业税“误伤”? 　　 　　对我国城乡现有的300多亿平方米的居民住房来说，缴纳过各种房产、地产税费。还只是其中很少的一部分。在大量的存量房中，绝大多数还是属于过去基本上未缴纳过房地产税，或者至少是未缴全房地产税的居民住房。 　　所有这些没有缴纳过房地产税费的住房，不管是“姓城”还是“姓乡”，从理论上讲都是物业税征收的对象，国际上的惯例也是如此。如果物业税开征后在城乡没有政策上的区别对待，对平均收入只有城镇居民三分之一的农民以及生活在平均线以下的城市贫民这些社会的“弱势群体”，也统统要求每年缴纳物业税。没有任何政策上的优惠。势必就背离了税收在社会二次分配中应起的“调节社会财富分配、促进社会公平的”基本功能。所以，在物业税的征收上。城乡在政策上必然要体现差别。 　　所以，在物业税的征收上，既不能把以城乡为界、以户籍来划分，作